Would you like to inspect the original subtitles? These are the user uploaded subtitles that are being translated:
1
00:00:08,200 --> 00:00:10,840
Op het moment dat je wil gaan investeren
2
00:00:10,840 --> 00:00:12,600
in vastgoed en je wil het in de
3
00:00:12,600 --> 00:00:14,320
buy-to-let-markt doen, dan moet je
4
00:00:14,320 --> 00:00:16,580
dus eigenlijk wachten tot de rentes gaan dalen
5
00:00:16,580 --> 00:00:20,160
en dat de huurprijzen zo min mogelijk gereguleerd
6
00:00:20,160 --> 00:00:20,400
zijn.
7
00:00:24,360 --> 00:00:26,960
In deze masterclass ga ik jou uitleggen wat
8
00:00:26,960 --> 00:00:29,600
beleggen in vastgoed nou eigenlijk precies is, wat
9
00:00:29,600 --> 00:00:32,040
de ontwikkelingen in Nederland zijn, wat de juridische
10
00:00:32,040 --> 00:00:34,220
kaders zijn en op welke manier je nog
11
00:00:34,220 --> 00:00:36,060
steeds winstgevend kan beleggen in vastgoed.
12
00:00:53,500 --> 00:00:56,300
Welkom bij de masterclass Veilig investeren in vastgoed.
13
00:00:56,620 --> 00:00:58,800
Ik ben Esther Dekker, founder en directeur van
14
00:00:58,800 --> 00:00:59,840
Fortus vastgoedfondsen.
15
00:01:00,400 --> 00:01:03,480
In deze masterclass ga ik je meenemen in
16
00:01:03,480 --> 00:01:05,440
het beleggen in vastgoed in Nederland.
17
00:01:05,700 --> 00:01:08,200
Ik ga je vertellen welke strategieën er zijn,
18
00:01:08,540 --> 00:01:11,340
welke vormen van investeren er zijn, de juridische
19
00:01:11,340 --> 00:01:13,500
kaders die nu spelen, de ontwikkelingen in de
20
00:01:13,500 --> 00:01:16,440
huidige markt en ook de vraag is vastgoedbeleggen
21
00:01:16,440 --> 00:01:18,120
in Nederland eigenlijk nog wel interessant.
22
00:01:18,820 --> 00:01:20,420
Dat is het gelukkig nog wel en in
23
00:01:20,420 --> 00:01:22,240
deze masterclass ga ik je ook vertellen op
24
00:01:22,240 --> 00:01:24,360
welke manier je nog steeds winstgevend kan beleggen
25
00:01:24,360 --> 00:01:24,960
in vastgoed.
26
00:01:28,980 --> 00:01:31,120
In 2008 kregen we in Nederland te maken
27
00:01:31,120 --> 00:01:33,200
met de financiële vastgoedcrisis.
28
00:01:34,060 --> 00:01:35,000
Wat gebeurde er toen?
29
00:01:35,460 --> 00:01:37,100
We zagen in Amerika dat er een aantal
30
00:01:37,100 --> 00:01:39,000
banken ontvielen en dit had ook invloed op
31
00:01:39,000 --> 00:01:40,220
de vastgoedmarkt in Nederland.
32
00:01:40,220 --> 00:01:42,920
Woningen kwamen onder water te staan, werden niet
33
00:01:42,920 --> 00:01:45,820
meer verkocht, banken gingen failliet, het was echt
34
00:01:45,820 --> 00:01:46,960
een complete chaos.
35
00:01:48,240 --> 00:01:51,120
Als reactie hierop zagen we dat de rente
36
00:01:51,120 --> 00:01:54,920
verlaagd werd in Nederland en vanaf 2009 zien
37
00:01:54,920 --> 00:01:56,880
we dan ook weer een stijging van de
38
00:01:56,880 --> 00:01:59,400
waarde van het vastgoed in Nederland en daarom
39
00:01:59,400 --> 00:02:01,960
werd ook vastgoedbeleggen voor heel veel particuliere beleggers
40
00:02:01,960 --> 00:02:04,580
ineens heel erg interessant, want de rente was
41
00:02:04,580 --> 00:02:06,360
aan de ene kant laag en de prijzen
42
00:02:06,360 --> 00:02:08,120
van vastgoed waren ook nog laag.
43
00:02:08,120 --> 00:02:09,600
Dus op die manier was het heel erg
44
00:02:09,600 --> 00:02:12,520
interessant om in vastgoed te gaan investeren, ook
45
00:02:12,520 --> 00:02:14,960
omdat we gelijk ook in die huidige tijd
46
00:02:14,960 --> 00:02:17,060
zagen dat zeker in de grote steden zoals
47
00:02:17,060 --> 00:02:20,620
Rotterdam, Amsterdam, Utrecht, Den Haag, daar gingen de
48
00:02:20,620 --> 00:02:22,160
huren ook in een keer stijgen.
49
00:02:22,680 --> 00:02:23,960
Dus aan de ene kant kon je voor
50
00:02:23,960 --> 00:02:26,780
een heel goedkoop tarief je geld lenen, je
51
00:02:26,780 --> 00:02:30,960
kon voor een heel aantrekkelijke aankoopprijs je vastgoed
52
00:02:30,960 --> 00:02:33,120
aankopen en je kon het voor een redelijk
53
00:02:33,120 --> 00:02:34,380
hoge huurprijs verhuren.
54
00:02:34,380 --> 00:02:38,500
Dat maakte vastgoedbeleggen in die tijd heel lucratief
55
00:02:38,500 --> 00:02:39,120
voor die model.
56
00:02:39,340 --> 00:02:41,180
Dat bleef niet ongemerkt in de markt.
57
00:02:41,580 --> 00:02:46,040
Dus wat gebeurde er rond 2018, 2019 kwamen
58
00:02:46,040 --> 00:02:48,260
er in een keer heel veel cursussen hoe
59
00:02:48,260 --> 00:02:50,000
je nou in vastgoed kon investeren.
60
00:02:51,000 --> 00:02:53,620
Nou die cursussen die waren niet altijd helemaal
61
00:02:53,620 --> 00:02:55,820
op waarheid berust, want het ging voornamelijk heel
62
00:02:55,820 --> 00:02:58,020
erg over termen, hoe kan je financieel vrijer
63
00:02:58,020 --> 00:03:00,980
worden met vastgoed, je hoeft nooit meer te
64
00:03:00,980 --> 00:03:02,820
werken als je in vastgoed gaat investeren.
65
00:03:02,820 --> 00:03:05,520
Dat klopt natuurlijk niet helemaal, maar je zag
66
00:03:05,520 --> 00:03:08,680
echt dat investeren in vastgoed werd eigenlijk in
67
00:03:08,680 --> 00:03:09,740
die tijd een soort hype.
68
00:03:10,420 --> 00:03:11,980
En wat gebeurt er op het moment dat
69
00:03:11,980 --> 00:03:12,880
dingen een hype worden?
70
00:03:13,380 --> 00:03:14,880
Dan gaat de overheid ingrijpen.
71
00:03:15,640 --> 00:03:19,000
En dat zagen we ook in 2020, 2021,
72
00:03:19,980 --> 00:03:22,320
er kwamen steeds meer geluiden dat de overheid
73
00:03:22,320 --> 00:03:24,060
ging ingrijpen in die vastgoedmarkt.
74
00:03:24,720 --> 00:03:27,660
In 2022 gebeurde dat ook en toen werd
75
00:03:27,660 --> 00:03:29,080
het opkoopverbod ingevoerd.
76
00:03:29,080 --> 00:03:32,400
Dat betekende dat je in sommige wijken, eigenlijk
77
00:03:32,400 --> 00:03:33,660
in best wel heel veel wijken, als we
78
00:03:33,660 --> 00:03:35,840
kijken naar Rotterdam, daar werden er 16 wijken
79
00:03:35,840 --> 00:03:39,760
aangewezen waar je niet meer in vastgoed mocht
80
00:03:39,760 --> 00:03:41,420
investeren als particuliere belegger.
81
00:03:41,540 --> 00:03:44,080
Dus je mocht geen vastgoed meer aankopen om
82
00:03:44,080 --> 00:03:45,240
dat vervolgens te verhuren.
83
00:03:46,060 --> 00:03:49,120
We zagen toen al dat het aantal particuliere
84
00:03:49,120 --> 00:03:51,540
beleggers wat vastgoed aankocht echt ging dalen.
85
00:03:52,340 --> 00:03:53,740
En dat was eigenlijk het start zijn van
86
00:03:53,740 --> 00:03:56,420
de ene naar de andere overheidsmaatregel die ingevoerd
87
00:03:56,420 --> 00:03:56,660
werd.
88
00:03:57,540 --> 00:04:00,020
Hierna zagen we bijvoorbeeld ook dat de overdragsbelasting
89
00:04:00,020 --> 00:04:00,800
verhoogd werd.
90
00:04:01,320 --> 00:04:03,160
Vroeger was dat 2 procent en inmiddels zitten
91
00:04:03,160 --> 00:04:05,940
we op 10,4 procent overdragsbelasting op het
92
00:04:05,940 --> 00:04:08,360
moment als je als particuliere belegger een pand
93
00:04:08,360 --> 00:04:09,640
wil aankopen voor de verhuur.
94
00:04:10,060 --> 00:04:11,340
Maar daar bleef het niet bij.
95
00:04:12,060 --> 00:04:14,200
Afgelopen jaar is ook de wet goed verhurderschap
96
00:04:14,200 --> 00:04:17,740
ingevoerd die bijvoorbeeld verhuurders dwingt tot het doen
97
00:04:17,740 --> 00:04:19,279
van heel veel onderhoud en waar ook weer
98
00:04:19,279 --> 00:04:20,959
dwangsommen aan verbonden zijn.
99
00:04:21,620 --> 00:04:24,600
1 juli 2024 wordt ook de wet tijdelijke
100
00:04:24,600 --> 00:04:28,820
huurcontracten afgeschaft en de Eerste Kamer is zich
101
00:04:28,820 --> 00:04:30,700
nu aan het beraden over de wet betaalbare
102
00:04:30,700 --> 00:04:31,220
middenhuur.
103
00:04:31,900 --> 00:04:34,000
De wet betaalbare middenhuur betekent dat ook nog
104
00:04:34,000 --> 00:04:35,900
een keer de huurprijzen gereguleerd gaan worden.
105
00:04:37,180 --> 00:04:39,460
Met deze geschiedenis vraag je je natuurlijk af,
106
00:04:39,740 --> 00:04:41,700
is beleggen in vastgoed dan nog wel interessant?
107
00:04:42,520 --> 00:04:43,840
Misschien niet meer op de buy-to-let
108
00:04:43,840 --> 00:04:46,160
manier maar wel op andere manieren en dat
109
00:04:46,160 --> 00:04:46,980
ga ik je nu vertellen.
110
00:04:52,670 --> 00:04:55,300
Nou, investeren in vastgoed, wat is dat nou
111
00:04:55,300 --> 00:04:55,700
precies?
112
00:04:56,860 --> 00:05:00,700
Investeren in vastgoed heeft bepaalde voordelen ten opzichte
113
00:05:00,700 --> 00:05:02,560
van bijvoorbeeld investeren in aandelen.
114
00:05:03,220 --> 00:05:06,900
Allereerst is vastgoed waardevast, dat betekent dat vastgoed
115
00:05:06,900 --> 00:05:09,180
uiteindelijk altijd stijgt in waarde.
116
00:05:09,740 --> 00:05:12,140
We hebben natuurlijk in de crisis rond 2008
117
00:05:12,140 --> 00:05:14,240
gezien dat er toen een dip kwam in
118
00:05:14,240 --> 00:05:15,180
de waardes van vastgoed.
119
00:05:15,280 --> 00:05:16,660
Maar als je natuurlijk kijkt naar de huidige
120
00:05:16,660 --> 00:05:19,380
markt heeft dat zich echt ruimschoots hersteld.
121
00:05:19,380 --> 00:05:22,520
Dus vastgoed is een heel erg fijn waardevast
122
00:05:22,520 --> 00:05:23,020
product.
123
00:05:23,720 --> 00:05:26,420
Maar wat vastgoed nou echt uniek maakt is
124
00:05:26,420 --> 00:05:28,900
dat je ook zelf heel makkelijk waarden kan
125
00:05:28,900 --> 00:05:29,920
toevoegen aan vastgoed.
126
00:05:30,340 --> 00:05:33,320
Dus denk bijvoorbeeld aan het splitsen van vastgoed.
127
00:05:33,420 --> 00:05:36,160
Dat betekent dat je van één pand, een
128
00:05:36,160 --> 00:05:39,060
heel groot pand van bijvoorbeeld 150 vierkante meter,
129
00:05:39,740 --> 00:05:41,860
dat kan je splitsen naar drie appartementen van
130
00:05:41,860 --> 00:05:43,460
bijvoorbeeld 50 vierkante meter.
131
00:05:43,840 --> 00:05:45,720
Dus van één woning maak je op dat
132
00:05:45,720 --> 00:05:46,780
moment drie woningen.
133
00:05:47,600 --> 00:05:50,100
Een woning van 50 vierkante meter of drie
134
00:05:50,100 --> 00:05:52,420
woningen van 50 vierkante meter zijn over het
135
00:05:52,420 --> 00:05:55,280
algemeen meer waard dan één woning van 150
136
00:05:55,280 --> 00:05:56,200
vierkante meter.
137
00:05:56,740 --> 00:05:58,940
Maar het toevoegen van waarde kan bijvoorbeeld ook
138
00:05:58,940 --> 00:06:02,440
door je pand te verduurzamen, door vergunningsvrij uit
139
00:06:02,440 --> 00:06:04,820
te bouwen, door op te toppen, door extra
140
00:06:04,820 --> 00:06:07,080
vierkante woonmeters aan een woning toe te voegen.
141
00:06:07,220 --> 00:06:09,380
Dat zijn allemaal manieren om extra waarde toe
142
00:06:09,380 --> 00:06:10,580
te kunnen voegen aan vastgoed.
143
00:06:11,140 --> 00:06:13,220
Maar het allermooiste van vastgoed is misschien wel
144
00:06:13,220 --> 00:06:15,540
dat je er een passieve inkomenstroom mee kan
145
00:06:15,540 --> 00:06:16,020
creëren.
146
00:06:16,580 --> 00:06:17,980
Wat bedoelen we hiermee?
147
00:06:18,420 --> 00:06:20,500
Op het moment dat je natuurlijk vastgoed koopt,
148
00:06:20,760 --> 00:06:22,620
dan heb je het vastgoed in bezit.
149
00:06:22,820 --> 00:06:25,800
Dus die waardestijging, die waarde die het vastgoed
150
00:06:25,800 --> 00:06:27,500
vertegenwoordigt, die haal je altijd.
151
00:06:28,060 --> 00:06:30,060
Maar op het moment dat je vastgoed gaat
152
00:06:30,060 --> 00:06:32,500
verhuren, dan heb je dus een huurder in
153
00:06:32,500 --> 00:06:34,540
je pand die vervolgens jou ook nog eens
154
00:06:34,540 --> 00:06:35,460
een keer huur betaalt.
155
00:06:36,140 --> 00:06:37,840
Dus je hebt aan de ene kant de
156
00:06:37,840 --> 00:06:39,280
waarde van het vastgoed en aan de andere
157
00:06:39,280 --> 00:06:40,600
kant haal je ook nog eens een keer
158
00:06:40,600 --> 00:06:43,100
inkomsten uit je vastgoed omdat je een huurder
159
00:06:43,100 --> 00:06:44,420
hebt die jou huur betaalt.
160
00:06:44,420 --> 00:06:47,740
Dat zijn bepaalde kenmerken die het investeren in
161
00:06:47,740 --> 00:06:49,280
vastgoed heel erg interessant maken.
162
00:06:50,140 --> 00:06:53,280
Wat vastgoedbeleggen heel erg interessant maakte in ongeveer
163
00:06:53,280 --> 00:06:57,300
2018-2019 was het zogenaamde hefboomeffect.
164
00:06:57,880 --> 00:07:01,340
En het hefboomeffect betekent dat je eigenlijk met
165
00:07:01,340 --> 00:07:05,440
geleend goedkoop geld gaat investeren in vastgoed.
166
00:07:06,140 --> 00:07:08,620
Tegelijkertijd zagen we ook na de crisis ook
167
00:07:08,620 --> 00:07:10,780
nog een belangrijke ontwikkeling en dat was dat
168
00:07:10,780 --> 00:07:13,540
er nieuw soorten financiers op stonden die vastgoed
169
00:07:13,540 --> 00:07:14,300
gingen investeren.
170
00:07:14,460 --> 00:07:18,480
Dus speciale verhuurhypotheken die helemaal gericht waren op
171
00:07:18,480 --> 00:07:19,720
het financieren van vastgoed.
172
00:07:20,200 --> 00:07:23,420
Zij konden tegen hele aantrekkelijke rentes geld uitlenen
173
00:07:23,420 --> 00:07:27,180
aan particuliere beleggers en als particuliere belegger, als
174
00:07:27,180 --> 00:07:30,040
je een ton had, kon je dus eigenlijk
175
00:07:30,040 --> 00:07:32,860
in plaats van dat je één pand kocht
176
00:07:32,860 --> 00:07:35,520
van een ton, kon je naar die vastgoedfinancier
177
00:07:35,520 --> 00:07:37,520
gaan en zeggen nou ik heb hier een
178
00:07:37,520 --> 00:07:41,200
ton aan eigen middelen en die vastgoedfinancier die
179
00:07:41,200 --> 00:07:43,020
werkte met een loan to value.
180
00:07:43,160 --> 00:07:45,160
Een loan to value dat is zeg maar
181
00:07:45,160 --> 00:07:48,120
het bedrag wat je kan lenen ten opzichte
182
00:07:48,120 --> 00:07:49,300
van de waarde van het pand.
183
00:07:49,480 --> 00:07:50,900
Dus stel dat het pand ook echt een
184
00:07:50,900 --> 00:07:52,920
ton waard was, dan zei de bank nou
185
00:07:52,920 --> 00:07:55,520
dan kunnen wij 70% van die ton
186
00:07:55,520 --> 00:07:57,440
kunnen wij voor jou financieren.
187
00:07:57,640 --> 00:07:59,200
Dat betekende dat je die ton dus niet
188
00:07:59,200 --> 00:08:01,500
één keer uit kon geven, maar eigenlijk drie
189
00:08:01,500 --> 00:08:02,480
keer uit kon geven.
190
00:08:02,920 --> 00:08:05,060
Dus je kon op je eigen geld veel
191
00:08:05,060 --> 00:08:06,060
meer rendement maken.
192
00:08:06,620 --> 00:08:08,340
Dat is helaas nu helemaal veranderd.
193
00:08:08,460 --> 00:08:10,340
Ik ga straks in voorbeelden laten zien hoe
194
00:08:10,340 --> 00:08:14,100
dat er nu uitziet, maar dat maakte beleggen
195
00:08:14,100 --> 00:08:17,340
in vastgoed in de jaren 2018-2019 heel
196
00:08:17,340 --> 00:08:17,900
erg interessant.
197
00:08:18,680 --> 00:08:20,320
Naast het buy to let heb je natuurlijk
198
00:08:20,320 --> 00:08:22,460
ook nog andere manieren om in vastgoed te
199
00:08:22,460 --> 00:08:23,300
kunnen investeren.
200
00:08:24,040 --> 00:08:26,180
Wat ook heel veel particuliere beleggers gedaan hebben
201
00:08:26,180 --> 00:08:27,980
in het verleden en nog steeds doen is
202
00:08:27,980 --> 00:08:29,860
het zogenaamd flippen van panden.
203
00:08:30,300 --> 00:08:32,480
En met flippen van panden, dat betekent eigenlijk
204
00:08:32,480 --> 00:08:34,940
dat je een pand koopt en wij noemen
205
00:08:34,940 --> 00:08:36,360
dat zelf dan wel eens panden die een
206
00:08:36,360 --> 00:08:37,960
beetje extra liefde nodig hebben.
207
00:08:38,559 --> 00:08:41,360
Dus dat zijn ouder vervallen panden die net
208
00:08:41,360 --> 00:08:43,560
gewoon een cosmetische upgrade nodig hebben.
209
00:08:43,960 --> 00:08:45,880
Zo moet je denken aan een nieuwe keuken,
210
00:08:46,020 --> 00:08:48,680
een nieuwe badkamer, een nieuwe vloer, alles lekker
211
00:08:48,680 --> 00:08:52,020
fris geverfd, mooie plinten, mooie stalen deuren, eigenlijk
212
00:08:52,020 --> 00:08:55,840
helemaal hoe je mooie huizen op funda ziet.
213
00:08:56,560 --> 00:08:58,460
Nou beleggers kopen dus die oude panden tegen
214
00:08:58,460 --> 00:09:01,360
een goede prijs op, verbouwen ze cosmetisch en
215
00:09:01,360 --> 00:09:02,880
dat doen ze in een best wel korte
216
00:09:02,880 --> 00:09:03,500
periode.
217
00:09:03,500 --> 00:09:05,440
Want hoe korter de periode, hoe meer je
218
00:09:05,440 --> 00:09:07,500
vaak ook er aan de achterkant aan verdient.
219
00:09:07,960 --> 00:09:09,320
En in plaats dat ze die panden dus
220
00:09:09,320 --> 00:09:11,880
houden voor de verhuur, verkopen ze ze weer
221
00:09:11,880 --> 00:09:12,440
op funda.
222
00:09:13,220 --> 00:09:15,300
Nou, omdat je dan ook in een korte
223
00:09:15,300 --> 00:09:17,620
tijd toch een bepaalde waarde hebt toegevoegd aan
224
00:09:17,620 --> 00:09:20,300
het pand, verkoop je het pand waarschijnlijk met
225
00:09:20,300 --> 00:09:22,020
meer waarde dan je net hebt aangekocht.
226
00:09:22,360 --> 00:09:24,080
En dan zit daar in dat stukje je
227
00:09:24,080 --> 00:09:24,680
verdienmodel.
228
00:09:25,280 --> 00:09:27,520
We zien nu ook een steeds grotere verschuiving
229
00:09:27,520 --> 00:09:29,780
naar indirect investeren in vastgoed.
230
00:09:29,780 --> 00:09:31,620
En dat heeft ermee te maken dat de
231
00:09:31,620 --> 00:09:34,560
huidige wet en regelgeving in Nederland niet altijd
232
00:09:34,560 --> 00:09:37,680
meer heel erg positief is voor particuliere beleggers.
233
00:09:38,180 --> 00:09:40,700
Indirect investeren in vastgoed betekent dat je wel
234
00:09:40,700 --> 00:09:42,860
investeert in vastgoed, maar dat je niet direct
235
00:09:42,860 --> 00:09:44,660
eigenaar bent van het vastgoed.
236
00:09:45,060 --> 00:09:47,020
Je kan dit bijvoorbeeld doen door te investeren
237
00:09:47,020 --> 00:09:49,900
in een vastgoedfonds of via een crowdfund platform
238
00:09:49,900 --> 00:09:51,480
een vastgoedproject te financieren.
239
00:09:52,280 --> 00:09:53,960
Maar op deze manier ben je dus niet
240
00:09:53,960 --> 00:09:55,860
zelf eigenaar van het pand, maar kan je
241
00:09:55,860 --> 00:09:57,980
wel profiteren van de voordelen van het vastgoed.
242
00:09:58,520 --> 00:10:00,260
Ten slotte kan je er ook voor kiezen
243
00:10:00,260 --> 00:10:03,400
als je genoeg vermogen hebt om direct een
244
00:10:03,400 --> 00:10:05,400
op een een vastgoedproject te financieren.
245
00:10:06,020 --> 00:10:08,520
Hier zitten natuurlijk ook bepaalde voordelen en bepaalde
246
00:10:08,520 --> 00:10:09,240
nadelen aan.
247
00:10:09,600 --> 00:10:11,660
Je bent niet helemaal direct eigenaar van het
248
00:10:11,660 --> 00:10:14,140
pand, maar op het moment dat jij zelf
249
00:10:14,140 --> 00:10:16,280
eigenlijk een lening uitgeeft, want dat is wat
250
00:10:16,280 --> 00:10:17,900
je doet, heb je vaak wel het eerste
251
00:10:17,900 --> 00:10:19,180
hypotheekrecht op het pand.
252
00:10:19,320 --> 00:10:20,800
En dat geeft je weer een bepaalde extra
253
00:10:20,800 --> 00:10:21,460
zekerheid.
254
00:10:21,980 --> 00:10:23,500
Wat dit allemaal betekent ga ik je nog
255
00:10:23,500 --> 00:10:25,220
later in deze masterclass uitleggen.
256
00:10:25,740 --> 00:10:27,760
Als we kijken naar het direct investeren in
257
00:10:27,760 --> 00:10:30,080
vastgoed, dan zagen we dus de afgelopen jaren
258
00:10:30,080 --> 00:10:31,900
dat de buy-to-let vorm in Nederland
259
00:10:31,900 --> 00:10:33,260
het allerpopulairste was.
260
00:10:34,160 --> 00:10:35,960
Maar hoe pak je dat nou precies aan?
261
00:10:36,740 --> 00:10:38,180
Op het moment dat je dus een pand
262
00:10:38,180 --> 00:10:40,100
gaat kopen voor de verhuur, dan moet je
263
00:10:40,100 --> 00:10:45,460
je altijd goed bedenken, bijvoorbeeld aan welke doelgroep
264
00:10:45,460 --> 00:10:46,380
je wil gaan verhuren.
265
00:10:47,120 --> 00:10:49,140
Of als je start met een locatie, moet
266
00:10:49,140 --> 00:10:50,800
je er dus ook bewust van zijn dat
267
00:10:50,800 --> 00:10:54,280
een bepaalde locatie altijd een bepaalde doelgroep aantrekt.
268
00:10:54,280 --> 00:10:57,360
Dus ik adviseer eigenlijk om altijd eerst goed
269
00:10:57,360 --> 00:10:59,760
na te denken aan welke doelgroep wil je
270
00:10:59,760 --> 00:11:00,700
nou eigenlijk verhuren.
271
00:11:01,460 --> 00:11:05,060
Als je kijkt naar doelgroepen huurders, hebben we
272
00:11:05,060 --> 00:11:07,140
verschillende soorten groepen die je kan onderscheiden.
273
00:11:07,580 --> 00:11:09,420
Je hebt de expatmarkt, die is best wel
274
00:11:09,420 --> 00:11:12,120
populair in Nederland, omdat expats best wel hoge
275
00:11:12,120 --> 00:11:13,120
huurprijzen betalen.
276
00:11:13,640 --> 00:11:15,540
En expats dat zijn mensen die vanuit het
277
00:11:15,540 --> 00:11:17,960
buitenland tijdelijk naar Nederland komen om hier te
278
00:11:17,960 --> 00:11:18,620
komen werken.
279
00:11:19,240 --> 00:11:20,980
Soms komen ze alleen, maar het kan ook
280
00:11:20,980 --> 00:11:22,480
zijn dat ze bijvoorbeeld met hun gezin naar
281
00:11:22,480 --> 00:11:23,180
Nederland komen.
282
00:11:23,700 --> 00:11:26,740
Je hebt natuurlijk de particuliere huurder in Nederland,
283
00:11:27,080 --> 00:11:30,400
nou dat zijn starters, die bijvoorbeeld stelletjes die
284
00:11:30,400 --> 00:11:33,120
net gaan samenwonen, mensen die net het huis
285
00:11:33,120 --> 00:11:36,660
uitgaan, mensen die gescheiden zijn en om die
286
00:11:36,660 --> 00:11:38,980
reden weer een woning zoeken.
287
00:11:39,600 --> 00:11:42,460
Je ziet wel dat de particuliere huurder in
288
00:11:42,460 --> 00:11:45,900
Nederland, die heeft wel altijd een bepaalde vorm
289
00:11:45,900 --> 00:11:49,520
van spoed waarom ze een huurwoning zoeken.
290
00:11:50,080 --> 00:11:51,680
Dus ik had het bijvoorbeeld over die mensen
291
00:11:51,680 --> 00:11:52,740
die in scheiding liggen.
292
00:11:52,740 --> 00:11:54,540
Nou die hebben dus niet de tijd om
293
00:11:54,540 --> 00:11:56,800
heel lang bij een woningcorporatie op de wachtlijst
294
00:11:56,800 --> 00:11:57,320
te gaan staan.
295
00:11:57,880 --> 00:11:59,380
En die zie je dat die vaak in
296
00:11:59,380 --> 00:12:02,500
het particuliere segment, bij particuliere beleggers een huurwoning
297
00:12:02,500 --> 00:12:02,760
zoeken.
298
00:12:03,520 --> 00:12:04,880
Nou dan hebben we natuurlijk ook nog de
299
00:12:04,880 --> 00:12:07,880
studenten, ook erg populair onder de particuliere belegger.
300
00:12:08,280 --> 00:12:09,520
En dat heeft er ook weer vaak mee
301
00:12:09,520 --> 00:12:11,700
te maken dat op het moment dat je
302
00:12:11,700 --> 00:12:14,420
aan kamervuur gaat doen, je huurinkomsten ook vaak
303
00:12:14,420 --> 00:12:15,400
weer wat hoger liggen.
304
00:12:16,360 --> 00:12:19,200
En we hebben ook nog de arbeidsmigranten, ja
305
00:12:19,200 --> 00:12:21,020
daar zijn de meningen altijd een beetje over
306
00:12:21,020 --> 00:12:21,580
verdeeld.
307
00:12:21,940 --> 00:12:24,640
Want aan de ene kant op het moment
308
00:12:24,640 --> 00:12:27,740
dat je aan arbeidsmigranten verhuurt, kan je of
309
00:12:27,740 --> 00:12:30,980
betaalt een bedrijf ook een hogere huurprijs, maar
310
00:12:30,980 --> 00:12:32,500
aan de andere kant wordt je pand ook
311
00:12:32,500 --> 00:12:33,900
veel intensiever gebruikt.
312
00:12:34,740 --> 00:12:36,360
Je moet je ook heel goed van bewust
313
00:12:36,360 --> 00:12:39,100
zijn zodra je eigenlijk aan een afwijkende doelgroep
314
00:12:39,100 --> 00:12:39,800
gaat verhuren.
315
00:12:40,020 --> 00:12:43,020
Dus dat kunnen studenten zijn of arbeidsmigranten.
316
00:12:43,260 --> 00:12:44,580
In ieder geval in de vorm waar je
317
00:12:44,580 --> 00:12:47,220
niet aan een stelletje verhuurt of aan een
318
00:12:47,220 --> 00:12:49,720
enkele huurder, je ook altijd in een ander
319
00:12:49,720 --> 00:12:51,200
beleid komt te vallen.
320
00:12:51,840 --> 00:12:53,180
Ik ga daar straks nog heel erg diep
321
00:12:53,180 --> 00:12:54,380
op in hoe dat zit met wet en
322
00:12:54,380 --> 00:12:57,540
regelgeving, maar ga je aan studenten verhuren of
323
00:12:57,540 --> 00:13:00,500
aan arbeidsmigranten, dan val je gelijk in een
324
00:13:00,500 --> 00:13:02,480
ander beleid omdat het een andere manier is
325
00:13:02,480 --> 00:13:03,520
van een woning verhuren.
326
00:13:03,920 --> 00:13:05,040
En hier heb je dan vaak weer ook
327
00:13:05,040 --> 00:13:06,800
andere vergunningen voor nodig, dus daar moet je
328
00:13:06,800 --> 00:13:08,220
heel erg goed over nadenken.
329
00:13:08,920 --> 00:13:11,820
De vorm die de minste stress oplevert, dat
330
00:13:11,820 --> 00:13:14,360
is eigenlijk toch wel gewoon de verhuur aan
331
00:13:14,360 --> 00:13:15,400
een particuliere huurder.
332
00:13:15,400 --> 00:13:17,100
En dat heeft er alles mee te maken.
333
00:13:17,500 --> 00:13:19,660
Zij maken vaak echt een thuis van een
334
00:13:19,660 --> 00:13:21,600
huurwoning, dus zij zorgen vaak heel erg goed
335
00:13:21,600 --> 00:13:22,580
voor de huurwoning.
336
00:13:23,000 --> 00:13:25,240
En je valt gewoon in het normale woonbeleid
337
00:13:25,240 --> 00:13:27,100
waarin je ook gewoon in de normale wet
338
00:13:27,100 --> 00:13:28,080
- en regelgeving valt.
339
00:13:28,380 --> 00:13:29,800
En dat is eigenlijk wel zo prettig.
340
00:13:30,600 --> 00:13:32,660
Maar bedenk dus heel erg goed aan wat
341
00:13:32,660 --> 00:13:35,840
voor huurder je wilt gaan verhuren.
342
00:13:35,980 --> 00:13:37,700
Ga je je op die starten richten die
343
00:13:37,700 --> 00:13:39,520
in het centrum wonen, dat betekent dat je
344
00:13:39,520 --> 00:13:41,300
op centrumlocaties moet gaan kijken.
345
00:13:41,300 --> 00:13:43,620
Ga je je op jonge gezinnen richten, dan
346
00:13:43,620 --> 00:13:45,600
zal je misschien meer op locaties gaan kijken
347
00:13:45,600 --> 00:13:48,520
waar scholen in de buurt zijn, waar speeltuintjes
348
00:13:48,520 --> 00:13:48,900
zijn.
349
00:13:49,920 --> 00:13:51,940
Wil je huurders die voor een kortere termijn
350
00:13:51,940 --> 00:13:54,280
huren, dan ga je toch meer kijken naar
351
00:13:54,280 --> 00:13:55,500
een internationale huurder.
352
00:13:55,840 --> 00:13:57,320
Dan kom je weer in die expatmarkt.
353
00:13:57,680 --> 00:14:00,040
En expats die willen vaak in het centrum
354
00:14:00,040 --> 00:14:03,540
wonen, die willen makkelijk uit eten kunnen.
355
00:14:03,840 --> 00:14:05,180
Maar een expat die weer met zijn gezin
356
00:14:05,180 --> 00:14:07,080
komt, die vindt het weer belangrijk om bij
357
00:14:07,080 --> 00:14:10,340
een internationale basisschool of middelbare school te zitten.
358
00:14:10,340 --> 00:14:13,080
Dus zo zie je dat doelgroep en locatie
359
00:14:13,080 --> 00:14:17,600
dus altijd met elkaar in verbinding moeten zijn.
360
00:14:17,680 --> 00:14:19,440
Die moeten in balans zijn met elkaar, want
361
00:14:19,440 --> 00:14:22,280
anders verhuur je eigenlijk ook nooit je woning
362
00:14:22,280 --> 00:14:23,560
aan de gewenste doelgroep.
363
00:14:29,520 --> 00:14:31,580
Ja, dan de huurprijzen in Nederland.
364
00:14:31,940 --> 00:14:34,000
Daar is ontzettend veel om te doen.
365
00:14:34,620 --> 00:14:36,500
En belangrijk om te weten is dat je
366
00:14:36,500 --> 00:14:40,060
in Nederland niet zomaar je eigen huurprijs voor
367
00:14:40,060 --> 00:14:41,160
je woning mag bepalen.
368
00:14:41,530 --> 00:14:44,820
We kennen in Nederland namelijk een gereguleerde markt
369
00:14:44,820 --> 00:14:47,420
als het gaat om huurprijzen en een vrije
370
00:14:47,420 --> 00:14:48,940
markt als het gaat om huurprijzen.
371
00:14:49,360 --> 00:14:50,660
Hoe werkt dat nou precies?
372
00:14:51,460 --> 00:14:54,320
In Nederland hebben we het woningswaarderingsstelsel.
373
00:14:54,440 --> 00:14:56,640
Dit wordt ook wel de puntentelling genoemd.
374
00:14:57,620 --> 00:15:00,860
En elke woning die verhuurd wordt, die heeft
375
00:15:00,860 --> 00:15:02,080
een bepaald aantal punten.
376
00:15:02,560 --> 00:15:04,680
Dit kan je best wel makkelijk zelf berekenen
377
00:15:04,680 --> 00:15:08,560
door even te googlen naar huurprijscheck.nl. Dan
378
00:15:08,560 --> 00:15:10,220
kom je op verschillende websites uit.
379
00:15:10,220 --> 00:15:14,280
Daar staat een soort tabel waar je doorheen
380
00:15:14,280 --> 00:15:14,500
moet.
381
00:15:14,600 --> 00:15:16,240
Daar moet je allemaal waardes invullen over de
382
00:15:16,240 --> 00:15:16,660
woning.
383
00:15:17,100 --> 00:15:19,480
En uiteindelijk rolt daar een bepaald aantal punten
384
00:15:19,480 --> 00:15:19,760
uit.
385
00:15:20,480 --> 00:15:21,760
Als we kijken naar hoe de wet-
386
00:15:21,760 --> 00:15:24,720
en regelgeving er op dit moment uitziet, dan
387
00:15:24,720 --> 00:15:27,660
is een huurwoning met 148 punten in de
388
00:15:27,660 --> 00:15:28,260
vrije sector.
389
00:15:29,780 --> 00:15:33,180
Daarboven mag jij als particuliere belegger dus zelf
390
00:15:33,180 --> 00:15:36,280
bepalen welke huurprijs jij voor je woning wilt
391
00:15:36,280 --> 00:15:36,720
vragen.
392
00:15:37,280 --> 00:15:40,180
Maar val je daaronder, dan ben je eigenlijk
393
00:15:40,180 --> 00:15:43,420
verplicht om de huurprijs te vragen die de
394
00:15:43,420 --> 00:15:44,600
overheid bepaald heeft.
395
00:15:45,360 --> 00:15:47,260
Doe je dat niet, dan is er op
396
00:15:47,260 --> 00:15:49,160
dit moment nog niet zo heel erg veel
397
00:15:49,160 --> 00:15:49,760
aan de hand.
398
00:15:50,180 --> 00:15:52,240
Want het is nu bij wet zo geregeld
399
00:15:52,240 --> 00:15:54,260
dat een huurder het recht heeft om zijn
400
00:15:54,260 --> 00:15:55,900
aanvangshuurprijs te laten toetsen.
401
00:15:56,740 --> 00:15:58,720
Doet een huurder dat niet, dan is er
402
00:15:58,720 --> 00:16:00,280
eigenlijk geen haan die ernaar kraait.
403
00:16:00,460 --> 00:16:02,720
Maar doet een huurder het wel, dan komt
404
00:16:02,720 --> 00:16:04,380
de huurcommissie een onderzoek doen.
405
00:16:04,380 --> 00:16:06,800
En die zal dan waarschijnlijk uitspraken doen dat
406
00:16:06,800 --> 00:16:08,580
je de woning voor teveel geld verhuurd hebt
407
00:16:08,580 --> 00:16:10,700
en een uitspraak van de huurcommissie is altijd
408
00:16:10,700 --> 00:16:11,160
bindend.
409
00:16:12,240 --> 00:16:14,180
Dus op het moment dat je gaat verhuren
410
00:16:14,180 --> 00:16:17,300
en je gaat je rendementsberekening maken, is het
411
00:16:17,300 --> 00:16:19,480
dus ook belangrijk om te kijken of je
412
00:16:19,480 --> 00:16:23,160
in een vrije sector valt qua huurprijs of
413
00:16:23,160 --> 00:16:24,180
in een sociale sector.
414
00:16:24,720 --> 00:16:27,340
Als we kijken naar het woningswaarderingstelsel, dan zijn
415
00:16:27,340 --> 00:16:29,300
daar een aantal zaken die belangrijk zijn, die
416
00:16:29,300 --> 00:16:30,340
de meeste punten geven.
417
00:16:30,340 --> 00:16:33,560
Dat is het energielabel, het aantal vierkante meters
418
00:16:33,560 --> 00:16:34,980
en de WOZ-waarde.
419
00:16:35,940 --> 00:16:37,460
Nou verder kan je nog, ik noem dat
420
00:16:37,460 --> 00:16:39,660
zelf, een aantal sprokkelpunten verdienen en dat is
421
00:16:39,660 --> 00:16:42,140
door bijvoorbeeld extra luxe aan te brengen in
422
00:16:42,140 --> 00:16:43,740
de badkamer of in de keuken.
423
00:16:44,140 --> 00:16:46,300
Maar echt het meeste aantal punten, die verdien
424
00:16:46,300 --> 00:16:48,540
je dus met de WOZ-waarde, maar daar
425
00:16:48,540 --> 00:16:50,200
kan je vaak niet heel veel aan veranderen.
426
00:16:51,040 --> 00:16:53,700
Vierkante meters, daar hebben we gezien dat je
427
00:16:53,700 --> 00:16:55,600
in het begin, heb ik dat verteld, dat
428
00:16:55,600 --> 00:16:58,840
je daar soms wel zelf wat dingen aan
429
00:16:58,840 --> 00:16:59,440
kan toevoegen.
430
00:16:59,980 --> 00:17:01,580
Maar is vaak ook wel kostbaar.
431
00:17:01,740 --> 00:17:04,540
Dus op het moment dat je al iets
432
00:17:04,540 --> 00:17:06,660
in de vrije sector wil kopen, kijk dan
433
00:17:06,660 --> 00:17:08,740
vooral ook gewoon naar meer vierkante meters.
434
00:17:09,579 --> 00:17:11,839
En als laatste hebben we het energielabel en
435
00:17:11,839 --> 00:17:13,660
hier heb je natuurlijk best wel veel invloed
436
00:17:13,660 --> 00:17:16,260
op zelf om deze omhoog te krijgen.
437
00:17:16,780 --> 00:17:18,760
Vaak zien we dat bijvoorbeeld woningen waar een
438
00:17:18,760 --> 00:17:20,520
F-label op zit, dat is een label
439
00:17:20,520 --> 00:17:23,280
dat is ooit afgemeld door een belegger of
440
00:17:23,280 --> 00:17:25,339
door een vorige woningeigenaar, die heeft er niet
441
00:17:25,339 --> 00:17:26,160
echt naar gekeken.
442
00:17:26,160 --> 00:17:28,500
Inmiddels zit er misschien een andere ketel in
443
00:17:28,500 --> 00:17:30,960
of dubbelglas en dan blijkt een energielabel vaak
444
00:17:30,960 --> 00:17:31,820
al hoger te zijn.
445
00:17:32,360 --> 00:17:33,680
En is dat niet zo, dan kan je
446
00:17:33,680 --> 00:17:35,820
best wel makkelijk zelf door het aanbrengen van
447
00:17:35,820 --> 00:17:38,500
verduurzamingen het energielabel omhoog krijgen.
448
00:17:38,880 --> 00:17:40,820
En hier krijg je vaak wel echt veel
449
00:17:40,820 --> 00:17:41,760
extra punten voor.
450
00:17:42,140 --> 00:17:43,960
Dus op die manier kan het best zijn
451
00:17:43,960 --> 00:17:45,720
dat je een woning ziet die je wil
452
00:17:45,720 --> 00:17:47,700
aankopen, die eigenlijk niet in de vrije sector
453
00:17:47,700 --> 00:17:49,800
valt, maar die je daarna wel zelf naar
454
00:17:49,800 --> 00:17:51,020
de vrije sector kan brengen.
455
00:17:51,380 --> 00:17:52,720
En je wil dus graag een woning in
456
00:17:52,720 --> 00:17:54,520
de vrije sector, omdat je dan dus zelf
457
00:17:54,520 --> 00:17:57,640
je huurprijs kan bepalen en dus niet overgeleverd
458
00:17:57,640 --> 00:17:59,620
bent aan wat de overheid vindt, wat jij
459
00:17:59,620 --> 00:18:00,160
mag vragen.
460
00:18:00,460 --> 00:18:02,580
Nou belangrijk is om te weten dat in
461
00:18:02,580 --> 00:18:06,700
de huidige wet en regelgeving die puntenlevel of
462
00:18:06,700 --> 00:18:09,740
dat aantal punten elke keer wisselt.
463
00:18:09,860 --> 00:18:12,140
Dat wisselt in januari en dat wisselt in
464
00:18:12,140 --> 00:18:12,440
juli.
465
00:18:13,400 --> 00:18:16,660
Dus we zagen bijvoorbeeld dat tot 31 december
466
00:18:16,660 --> 00:18:20,460
vorig jaar was het puntenaantal 136 punten om
467
00:18:20,460 --> 00:18:21,720
in de vrije sector te komen.
468
00:18:21,720 --> 00:18:24,260
Toen werd het 1 januari, nou dan kijken
469
00:18:24,260 --> 00:18:25,680
we naar de inflatie en toen werd het
470
00:18:25,680 --> 00:18:28,320
puntenaantal weer verhoogd naar 148 punten om in
471
00:18:28,320 --> 00:18:29,400
de vrije sector te komen.
472
00:18:30,100 --> 00:18:31,860
Dus belangrijk dat als je je op een
473
00:18:31,860 --> 00:18:33,620
vrije sector woning wil richten, dat je hem
474
00:18:33,620 --> 00:18:35,900
ook ruim in die vrije sector aankoopt en
475
00:18:35,900 --> 00:18:37,460
niet precies op die puntengrens.
476
00:18:37,840 --> 00:18:39,520
Want dat betekent dat je elke keer als
477
00:18:39,520 --> 00:18:41,800
je woning leeg komt, dan moet je dus
478
00:18:41,800 --> 00:18:43,480
weer kijken wat is op dit moment die
479
00:18:43,480 --> 00:18:45,760
puntengrens en valt mijn woning nog wel of
480
00:18:45,760 --> 00:18:46,720
niet in de vrije sector.
481
00:18:46,960 --> 00:18:48,800
En valt die er niet meer in, welke
482
00:18:48,800 --> 00:18:51,060
huur mag ik dan nog vragen volgens de
483
00:18:51,060 --> 00:18:52,240
berekening van de overheid.
484
00:18:52,400 --> 00:18:54,100
Nou maar wat is er nu aan de
485
00:18:54,100 --> 00:18:57,040
hand in Nederland waarom er zoveel te doen
486
00:18:57,040 --> 00:18:59,500
is of bijtoelet nog wel interessant is ja
487
00:18:59,500 --> 00:18:59,800
of nee.
488
00:19:00,540 --> 00:19:02,380
En dat is dat de overheid bedacht heeft
489
00:19:02,380 --> 00:19:04,960
dat ze de wet betaalbare middenhuur gaan invoeren.
490
00:19:05,500 --> 00:19:07,540
En met die wet betaalbare middenhuur is het
491
00:19:07,540 --> 00:19:10,200
plan van de overheid om die grens van
492
00:19:10,200 --> 00:19:12,420
een vrije sector woning niet meer op 148
493
00:19:12,420 --> 00:19:15,800
punten te zetten, maar op 187 punten.
494
00:19:16,160 --> 00:19:18,280
Dat betekent dus dat je echt heel veel
495
00:19:18,280 --> 00:19:20,300
punten meer moet halen om nog een woning
496
00:19:20,300 --> 00:19:21,640
in de vrije sector te krijgen.
497
00:19:23,340 --> 00:19:26,240
Tot 187 punten heeft de overheid dus een
498
00:19:26,240 --> 00:19:29,040
tabel gemaakt hoeveel huur jij mag vragen ten
499
00:19:29,040 --> 00:19:31,560
opzichte van het aantal punten dat jouw woning
500
00:19:31,560 --> 00:19:31,920
haalt.
501
00:19:32,460 --> 00:19:33,620
Dus stel je voor je hebt nu een
502
00:19:33,620 --> 00:19:36,920
woning van 149 punten, dan zal die marktconform
503
00:19:36,920 --> 00:19:39,780
misschien 12-1300 euro opbrengen.
504
00:19:40,160 --> 00:19:42,640
Op het moment dat de wet betaalbare middenhuur
505
00:19:42,640 --> 00:19:45,000
ingevoerd gaat worden, dan mag jij voor die
506
00:19:45,000 --> 00:19:47,320
woning, voor diezelfde woning waar je nu 12
507
00:19:47,320 --> 00:19:49,980
-1300 euro voor ontvangt, straks nog maar 800
508
00:19:49,980 --> 00:19:50,820
euro vragen.
509
00:19:51,440 --> 00:19:52,960
En dat maakt het model van buy-to
510
00:19:52,960 --> 00:19:54,580
-let natuurlijk wel echt heel anders.
511
00:19:55,000 --> 00:19:56,700
Dan is er ook nog een andere belangrijke
512
00:19:56,700 --> 00:19:59,360
wijziging die met de wet betaalbare middenhuur ingevoerd
513
00:19:59,360 --> 00:19:59,840
gaat worden.
514
00:20:00,440 --> 00:20:03,560
En dat is dat het toetsen van de
515
00:20:03,560 --> 00:20:06,960
aanvangshuurprijs dwingend gemaakt gaat worden.
516
00:20:07,600 --> 00:20:09,840
Dus nu ligt het initiatief bij de huurder.
517
00:20:10,460 --> 00:20:12,840
Laat de huurder niet die aanvangshuurprijs toetsen.
518
00:20:13,100 --> 00:20:14,440
Ja, dan is er eigenlijk geen haan die
519
00:20:14,440 --> 00:20:16,800
ernaar kraait en met de nieuwe wet en
520
00:20:16,800 --> 00:20:18,940
regelgeving die eraan zit te komen in Nederland,
521
00:20:19,340 --> 00:20:21,820
wordt het verplicht om bij het huurcontract ook
522
00:20:21,820 --> 00:20:23,920
een puntstelling aan de huurder te laten zien,
523
00:20:24,000 --> 00:20:26,080
zodat de huurder ook echt kan zien, is
524
00:20:26,080 --> 00:20:28,320
deze woning wel of niet in de vrijsector.
525
00:20:28,780 --> 00:20:31,160
Dat betekent, in het verleden werd er gewoon
526
00:20:31,160 --> 00:20:33,480
heel erg buiten de lijntjes gekleurd wat betreft
527
00:20:33,480 --> 00:20:35,860
het vragen van huurprijzen en dat wordt dus
528
00:20:35,860 --> 00:20:37,740
nu in Nederland heel erg strak aan banden
529
00:20:37,740 --> 00:20:38,160
gelegd.
530
00:20:38,520 --> 00:20:41,060
De huurprijzen worden heel strak gereguleerd, die zullen
531
00:20:41,060 --> 00:20:42,500
dus ook minder zijn dan wat je op
532
00:20:42,500 --> 00:20:44,800
dit moment in de markt kan vragen, plus
533
00:20:44,800 --> 00:20:46,660
dat er echt hoge boetes op staan op
534
00:20:46,660 --> 00:20:48,100
het moment dat je toch te veel huur
535
00:20:48,100 --> 00:20:48,660
gaat vragen.
536
00:20:55,300 --> 00:20:56,760
Op het moment dat het je dus nog
537
00:20:56,760 --> 00:20:58,440
gelukt is om een woning aan te kopen
538
00:20:58,440 --> 00:21:01,500
en een goede huurprijs ervoor te bepalen, wil
539
00:21:01,500 --> 00:21:03,060
je natuurlijk die woning gaan verhuren.
540
00:21:03,800 --> 00:21:06,000
Dit kan je zelf doen of je kan
541
00:21:06,000 --> 00:21:07,060
het via een makelaar doen.
542
00:21:07,440 --> 00:21:09,580
Ik zou het altijd adviseren om het echt
543
00:21:09,580 --> 00:21:12,520
via een gerenommeerde makelaar of verhuurmakelaar te doen.
544
00:21:13,220 --> 00:21:13,720
En waarom?
545
00:21:13,860 --> 00:21:16,260
Omdat zij kennis hebben van de markt.
546
00:21:16,900 --> 00:21:18,860
Het lijkt heel makkelijk om je woning via
547
00:21:18,860 --> 00:21:21,480
Facebook of via Marktplaats te gaan verhuren, maar
548
00:21:21,480 --> 00:21:23,960
juist op dat soort platformen heb je veel
549
00:21:23,960 --> 00:21:26,860
meer kans op een huurder die niet altijd
550
00:21:26,860 --> 00:21:28,460
heel netjes met je woning omgaat.
551
00:21:28,560 --> 00:21:30,740
En dan bedoel ik eigenlijk de kans dat
552
00:21:30,740 --> 00:21:33,120
er illegale activiteiten in jouw huurwoning plaats gaan
553
00:21:33,120 --> 00:21:33,460
vinden.
554
00:21:33,760 --> 00:21:35,200
Het is vele malen groter als je een
555
00:21:35,200 --> 00:21:38,220
huurder via Marktplaats of via Facebook of zo
556
00:21:38,220 --> 00:21:40,700
'n kanaal binnenhaalt dan dat je het gewoon
557
00:21:40,700 --> 00:21:42,200
via een gerenommeerde makelaar doet.
558
00:21:43,540 --> 00:21:45,500
Belangrijk op het moment dat je je woning
559
00:21:45,500 --> 00:21:48,580
gaat verhuren is het screenen van een huurder.
560
00:21:48,580 --> 00:21:52,800
Een goed dossier is ontzettend belangrijk op het
561
00:21:52,800 --> 00:21:54,580
moment dat het om wat voor reden dan
562
00:21:54,580 --> 00:21:55,480
ook verkeerd gaat.
563
00:21:56,360 --> 00:21:58,260
Screenen is altijd een momentopname.
564
00:21:59,000 --> 00:22:00,780
Dus dat betekent dat je op dat moment
565
00:22:00,780 --> 00:22:04,560
kijkt, is de huurder financieel stabiel genoeg om
566
00:22:04,560 --> 00:22:07,360
de gehele huurperiode de huur te kunnen betalen?
567
00:22:07,560 --> 00:22:10,060
Dat is eigenlijk waar je met screenen naar
568
00:22:10,060 --> 00:22:10,420
kijkt.
569
00:22:11,060 --> 00:22:14,020
Tuurlijk wil je ook kijken, past de huurder
570
00:22:14,020 --> 00:22:15,700
in de buurt van de woning?
571
00:22:15,820 --> 00:22:17,680
Gaat dat matchen met de buren?
572
00:22:17,680 --> 00:22:20,020
Gaan deze huurders geen overlast veroorzaken?
573
00:22:20,900 --> 00:22:22,920
Ook allemaal dingen die belangrijk zijn, maar met
574
00:22:22,920 --> 00:22:24,980
name wil je natuurlijk dat de huurder de
575
00:22:24,980 --> 00:22:27,000
hele huurperiode wel de huur gaat betalen.
576
00:22:27,560 --> 00:22:29,380
Dus dat is waar je met screenen naar
577
00:22:29,380 --> 00:22:29,720
kijkt.
578
00:22:30,240 --> 00:22:33,500
Nou, belangrijk dat je dus ook kijkt, wat
579
00:22:33,500 --> 00:22:34,940
is het inkomen van de huurder?
580
00:22:35,140 --> 00:22:38,140
En wij rekenen zelf altijd drie keer bruto
581
00:22:38,140 --> 00:22:38,900
de huurprijs.
582
00:22:38,940 --> 00:22:41,000
Dat betekent dat het inkomen van de huurder,
583
00:22:41,080 --> 00:22:43,040
het bruto inkomen, moet drie keer de huurprijs
584
00:22:43,040 --> 00:22:43,280
zijn.
585
00:22:43,740 --> 00:22:46,020
En dan kan je wel oordelen of de
586
00:22:46,020 --> 00:22:47,420
huurder genoeg verdient, ja of nee.
587
00:22:48,180 --> 00:22:50,260
Nou, dat is natuurlijk hartstikke mooi als dat
588
00:22:50,260 --> 00:22:51,280
helemaal stabiel is.
589
00:22:52,060 --> 00:22:53,900
Maar ik zei het al, screenen is echt
590
00:22:53,900 --> 00:22:54,620
een momentopname.
591
00:22:54,740 --> 00:22:56,380
Je weet dus niet wat er daarna met
592
00:22:56,380 --> 00:22:57,860
een huurder gaat gebeuren.
593
00:22:58,520 --> 00:23:00,140
Maar als verhuurder, en daar moet je je
594
00:23:00,140 --> 00:23:02,860
heel goed van bewust zijn, als jij eigen
595
00:23:02,860 --> 00:23:06,300
vastgoed bezit, dan zegt de wet eigenlijk altijd,
596
00:23:06,940 --> 00:23:09,620
jij bent als verhuurder altijd verantwoordelijk voor dat
597
00:23:09,620 --> 00:23:09,980
vastgoed.
598
00:23:10,120 --> 00:23:12,940
Jij moet als verhuurder altijd weten wat er
599
00:23:12,940 --> 00:23:14,160
in die huurwoning gebeurt.
600
00:23:14,160 --> 00:23:16,600
Dus op het moment dat een huurder toch
601
00:23:16,600 --> 00:23:19,680
onderweg ergens besluit om illegale activiteiten te gaan
602
00:23:19,680 --> 00:23:23,520
doen, moet je denken aan hennep, illegaal wapenbezit,
603
00:23:23,680 --> 00:23:24,700
het wiswassen van geld.
604
00:23:24,800 --> 00:23:26,840
Dat zijn echt dingen die allemaal gebeuren in
605
00:23:26,840 --> 00:23:27,960
de particuliere huurmarkt.
606
00:23:28,520 --> 00:23:30,760
Dan zal de gemeente zich ook altijd gaan
607
00:23:30,760 --> 00:23:32,140
richten naar jou als verhuurder.
608
00:23:32,600 --> 00:23:34,060
En het eerste wat de gemeente dan zegt,
609
00:23:34,240 --> 00:23:35,840
is nou, laat maar even je dossier zien.
610
00:23:35,980 --> 00:23:38,660
Wat heb jij gedaan als verhuurder om te
611
00:23:38,660 --> 00:23:40,180
kunnen voorkomen dat dit zou gebeuren?
612
00:23:40,700 --> 00:23:42,380
En daarom is dat screenen zo belangrijk.
613
00:23:42,380 --> 00:23:43,980
Want op het moment dat je dan kan
614
00:23:43,980 --> 00:23:46,060
laten zien van, hé, ik heb er echt
615
00:23:46,060 --> 00:23:48,080
alles aan gedaan om de beste huurder hiervoor
616
00:23:48,080 --> 00:23:48,700
uit te kiezen.
617
00:23:48,820 --> 00:23:51,000
Er was op het moment van screenen totaal
618
00:23:51,000 --> 00:23:53,540
geen aanleiding om ervan uit te gaan dat
619
00:23:53,540 --> 00:23:55,760
deze persoon van plan was om iets illegaals
620
00:23:55,760 --> 00:23:56,660
met de woning te doen.
621
00:23:57,140 --> 00:23:59,400
Dan heb je gewoon de grootste kans dat
622
00:23:59,400 --> 00:24:02,020
je bijvoorbeeld onder een dwangsom uit kan komen.
623
00:24:02,160 --> 00:24:04,120
Want op het moment dat het verkeerd gaat,
624
00:24:04,280 --> 00:24:05,860
dan zal de gemeente zich altijd richten tot
625
00:24:05,860 --> 00:24:06,900
jou als verhuurder.
626
00:24:07,420 --> 00:24:09,760
En ja, het ergste wat je kan overkomen
627
00:24:09,760 --> 00:24:11,660
is dat je een dikke dwangsom moet betalen.
628
00:24:12,380 --> 00:24:14,160
Of dat je pand gesloten wordt.
629
00:24:14,580 --> 00:24:16,520
En als je pand gesloten wordt, dat betekent
630
00:24:16,520 --> 00:24:18,720
dat je bijvoorbeeld gewoon echt, ja, negen maanden
631
00:24:18,720 --> 00:24:20,480
lang gaat er echt letterlijk een ander slot
632
00:24:20,480 --> 00:24:20,700
op.
633
00:24:21,000 --> 00:24:22,340
Heb je geen toegang tot dat pand.
634
00:24:22,720 --> 00:24:24,100
Je kan het pand niet verhuren aan een
635
00:24:24,100 --> 00:24:24,840
andere huurder.
636
00:24:25,020 --> 00:24:26,960
Dus je hebt leegstand, je mist inkomsten.
637
00:24:27,160 --> 00:24:29,180
Je moet als het pand gefinancierd is wel
638
00:24:29,180 --> 00:24:30,660
gewoon je rente blijven betalen.
639
00:24:31,040 --> 00:24:32,660
Dus dat is natuurlijk gewoon funes voor je
640
00:24:32,660 --> 00:24:33,140
rendement.
641
00:24:33,260 --> 00:24:35,520
En hetzelfde geldt als je natuurlijk een dwangsom
642
00:24:35,520 --> 00:24:36,220
aan je broek krijgt.
643
00:24:36,220 --> 00:24:38,320
Want het zijn geen dwangsommen van drie, vierduizend
644
00:24:38,320 --> 00:24:38,580
euro.
645
00:24:38,700 --> 00:24:40,440
Dan hebben we het echt over dwangsommen van
646
00:24:40,440 --> 00:24:43,000
twintig, dertig en soms wel negentigduizend euro.
647
00:24:43,660 --> 00:24:48,000
Dus ga zeker niet zelf zitten puzzelen om
648
00:24:48,000 --> 00:24:48,900
een huurder te zoeken.
649
00:24:50,200 --> 00:24:52,360
Wees ook niet bang voor de kosten die
650
00:24:52,360 --> 00:24:53,280
een makelaar vraagt.
651
00:24:53,360 --> 00:24:55,120
Want die zijn het echt waard om gewoon
652
00:24:55,120 --> 00:24:56,640
een goed gescreende huurder te krijgen.
653
00:25:01,680 --> 00:25:03,760
Nou, heb je dus een goed gescreende huurder,
654
00:25:04,000 --> 00:25:05,600
dan is het belangrijk dat je ook weer
655
00:25:05,600 --> 00:25:07,600
een goede huuroverenkomst opstelt.
656
00:25:08,160 --> 00:25:10,520
En Nederland zou Nederland niet zijn als hier
657
00:25:10,520 --> 00:25:13,160
natuurlijk ook honderdduizend regels aan vastzitten.
658
00:25:13,680 --> 00:25:15,580
Nou ja, honderdduizend is natuurlijk een beetje overdreven.
659
00:25:16,020 --> 00:25:18,340
Maar ik vertelde het al in het begin,
660
00:25:18,460 --> 00:25:21,540
de wetgoedverderschap is op 1 juli 2023 in
661
00:25:21,540 --> 00:25:22,800
werking getreden in Nederland.
662
00:25:23,380 --> 00:25:25,080
En daar staat ook de verplichting in dat
663
00:25:25,080 --> 00:25:26,960
je een huurcontract schriftelijk moet sluiten.
664
00:25:27,740 --> 00:25:29,820
In diezelfde wet staan ook heel veel andere
665
00:25:29,820 --> 00:25:32,660
regels die allemaal in een huuroverenkomst moeten staan.
666
00:25:32,800 --> 00:25:34,640
Zo moet je de huurder informeren waar ze
667
00:25:34,640 --> 00:25:35,820
terecht kunnen met klachten.
668
00:25:36,180 --> 00:25:39,420
Je moet een duidelijke opzomming geven over servicekosten
669
00:25:39,420 --> 00:25:41,160
die je misschien rekent in de huurprijs.
670
00:25:41,640 --> 00:25:43,620
Dus belangrijk ook dat je echt een goed
671
00:25:43,620 --> 00:25:45,080
huurcontract laat opstellen.
672
00:25:45,920 --> 00:25:47,220
Nou, ik zei het ook al aan het
673
00:25:47,220 --> 00:25:50,280
begin van deze masterclass, dat de wet tijdelijke
674
00:25:50,280 --> 00:25:52,760
huurcontracten per 1 juli ingaat.
675
00:25:53,600 --> 00:25:57,240
En de wet tijdelijke huurcontracten, of de wet
676
00:25:57,240 --> 00:26:00,100
verbod op tijdelijke huurcontracten moet ik zeggen, die
677
00:26:00,100 --> 00:26:02,900
regelt dus dat tijdelijke huurcontracten in Nederland niet
678
00:26:02,900 --> 00:26:03,760
meer mogelijk zijn.
679
00:26:04,560 --> 00:26:09,660
Nou, in 2016, of voor 2016, toen kende
680
00:26:09,660 --> 00:26:12,800
Nederland helemaal geen tijdelijke huurcontracten, alleen in bepaalde
681
00:26:12,800 --> 00:26:13,860
uitzonderlijke gevallen.
682
00:26:14,580 --> 00:26:17,560
En in 2016, toen werd er een wet
683
00:26:17,560 --> 00:26:19,680
gemaakt omdat ze vonden dat de doorstroming op
684
00:26:19,680 --> 00:26:20,780
de woonmarkt beter moest.
685
00:26:20,960 --> 00:26:22,900
En vanaf toen werd het mogelijk om tijdelijke
686
00:26:22,900 --> 00:26:25,080
huurcontracten van maximaal 2 jaar te sluiten.
687
00:26:25,920 --> 00:26:28,240
We zitten nu in Nederland in een wooncrisis.
688
00:26:28,860 --> 00:26:30,920
En je ziet dus dat de overheid de
689
00:26:30,920 --> 00:26:35,500
ene na de andere overheidsmaatregel aan het invoeren
690
00:26:35,500 --> 00:26:36,920
is om op de een of andere manier
691
00:26:36,920 --> 00:26:38,360
maar grip te krijgen op die woonmarkt.
692
00:26:38,500 --> 00:26:40,200
En één daarvan is dus het verbod op
693
00:26:40,200 --> 00:26:41,480
tijdelijke huurcontracten.
694
00:26:42,020 --> 00:26:44,900
Dat betekent dat huurcontracten voor onbepaalde tijd weer
695
00:26:44,900 --> 00:26:45,580
de norm worden.
696
00:26:46,220 --> 00:26:47,400
Nou, en als je dan dus een huurcontract
697
00:26:47,400 --> 00:26:51,340
sluit, dan kan je in die onbepaalde tijd
698
00:26:51,340 --> 00:26:55,260
wel een minimale periode afspreken, over het algemeen
699
00:26:55,260 --> 00:26:57,220
is dat een jaar, kan ook twee jaar
700
00:26:57,220 --> 00:26:59,400
zijn en in die een of twee jaar
701
00:26:59,400 --> 00:27:01,660
kan een huurder het huurcontract niet opzeggen.
702
00:27:02,400 --> 00:27:05,140
Na die twee jaar, na die overeengekomen bepaalde
703
00:27:05,140 --> 00:27:08,140
tijd, dan heeft de huurder een maand opzegtermijn.
704
00:27:08,820 --> 00:27:10,180
Maar wat was er nou zo fijn aan
705
00:27:10,180 --> 00:27:13,120
die tijdelijke huurcontracten voor de verhuurder?
706
00:27:13,600 --> 00:27:15,840
Dat was dat een huurder geen huurbescherming had.
707
00:27:16,360 --> 00:27:18,380
En huurbescherming betekent dat je een huurder niet
708
00:27:18,380 --> 00:27:19,720
zomaar uit zijn woning mag zetten.
709
00:27:20,300 --> 00:27:22,200
Nou, met die tijdelijke huurcontracten mocht dat ook
710
00:27:22,200 --> 00:27:24,040
niet, want je mocht niet tussentijds die huurder
711
00:27:24,040 --> 00:27:26,060
er op pakken en eruit zetten.
712
00:27:26,060 --> 00:27:27,980
Maar na die twee jaar had je wel
713
00:27:27,980 --> 00:27:30,300
de kans eenmalig om het huurcontract op te
714
00:27:30,300 --> 00:27:30,560
zeggen.
715
00:27:30,980 --> 00:27:32,400
En dat was natuurlijk wel heel erg fijn,
716
00:27:32,500 --> 00:27:35,160
want in twee jaar tijd verandert er gewoon
717
00:27:35,160 --> 00:27:35,760
heel erg veel.
718
00:27:35,880 --> 00:27:37,340
En dan kon je eigenlijk elke twee jaar
719
00:27:37,340 --> 00:27:39,480
bedenken, wat ga ik met me vast goed
720
00:27:39,480 --> 00:27:39,680
doen?
721
00:27:40,500 --> 00:27:42,360
Nou, dat wordt dus ook door de overheid
722
00:27:42,360 --> 00:27:42,960
nu verboden.
723
00:27:43,160 --> 00:27:45,200
En dat betekent dat als je een huurcontract
724
00:27:45,200 --> 00:27:47,200
sluit met een huurder, het dus gelijk voor
725
00:27:47,200 --> 00:27:48,260
onbepaalde tijd is.
726
00:27:48,860 --> 00:27:52,520
En dat je na de overeengekomen periode, de
727
00:27:52,520 --> 00:27:54,700
minimale periode die je sluit met een huurder,
728
00:27:54,700 --> 00:27:57,480
mag je dus niet meer zomaar het huurcontract
729
00:27:57,480 --> 00:27:58,020
opzeggen.
730
00:27:58,120 --> 00:28:01,780
Dat mag alleen maar op gegronde redenen en
731
00:28:01,780 --> 00:28:02,980
die zijn bij wet vastgelegd.
732
00:28:03,080 --> 00:28:04,740
En je moet dus ook echt naar de
733
00:28:04,740 --> 00:28:07,020
rechter om het huurcontract te ontbinden.
734
00:28:07,380 --> 00:28:09,220
Het moet ook vaak met een heel goed
735
00:28:09,220 --> 00:28:09,640
dossier.
736
00:28:10,220 --> 00:28:11,500
En als je kijkt naar de redenen die
737
00:28:11,500 --> 00:28:13,080
in de wet staan, dan is het bijvoorbeeld
738
00:28:13,080 --> 00:28:17,240
aantoonbare verpaupering van de woning, dringend eigen gebruik
739
00:28:17,240 --> 00:28:21,640
van de woning, aantoonbaar overlast veroorzaken en het
740
00:28:21,640 --> 00:28:22,720
niet betalen van de huur.
741
00:28:23,460 --> 00:28:25,660
Nou, die eerste drie die ik noemde, zijn
742
00:28:25,660 --> 00:28:27,240
eigenlijk heel erg moeilijk aan te tonen.
743
00:28:27,340 --> 00:28:29,520
En heb je ook een heel dik onderbouwd
744
00:28:29,520 --> 00:28:31,280
dossier voor nodig om op die grond een
745
00:28:31,280 --> 00:28:32,520
huurder uit zijn woning te zetten?
746
00:28:33,240 --> 00:28:35,940
We zien wel dat op basis van wanbetaling
747
00:28:35,940 --> 00:28:38,300
de rechter nog wel wil toezeggen dat een
748
00:28:38,300 --> 00:28:40,780
huurder uit de woning moet, dus dat de
749
00:28:40,780 --> 00:28:42,180
huurovereenkomst ontbonden wordt.
750
00:28:42,340 --> 00:28:44,860
Maar met de huidige wooncrisis in Nederland zien
751
00:28:44,860 --> 00:28:47,200
we ook eigenlijk dat dat steeds moeilijker wordt.
752
00:28:47,500 --> 00:28:49,600
Dus ook hierin zie je weer hoe belangrijk
753
00:28:49,600 --> 00:28:52,280
het is om op voorhand echt goed de
754
00:28:52,280 --> 00:28:53,600
huurder te screenen.
755
00:28:58,880 --> 00:29:00,320
Nou, heb je een huurder gevonden?
756
00:29:00,520 --> 00:29:02,200
Heb je een huurovereenkomst gesloten?
757
00:29:02,660 --> 00:29:04,860
Dan gaan we naar de sleuteloverdracht.
758
00:29:05,520 --> 00:29:07,960
De sleuteloverdracht noemen wij ook wel de incheck.
759
00:29:08,040 --> 00:29:09,880
Dat is dus het moment dat de huurder
760
00:29:09,880 --> 00:29:12,100
daadwerkelijk de sleutel in handen krijgt.
761
00:29:12,460 --> 00:29:14,460
En ook hier heb je als verhuurder bepaalde
762
00:29:14,460 --> 00:29:14,820
plichten.
763
00:29:15,000 --> 00:29:18,620
Zo ben je verplicht om een woning zonder
764
00:29:18,620 --> 00:29:20,420
gebreken aan een huurder op te leveren.
765
00:29:20,940 --> 00:29:22,920
Dus heb jij een pand aangekocht voor de
766
00:29:22,920 --> 00:29:24,840
verhuur of komt een pand weer vrij uit
767
00:29:24,840 --> 00:29:25,520
de mutatie?
768
00:29:26,020 --> 00:29:28,200
Zorg dan altijd dat er even een technisch
769
00:29:28,200 --> 00:29:29,820
iemand door die woning heen gaat om er
770
00:29:29,820 --> 00:29:32,320
zeker van te zijn dat er geen kleine
771
00:29:32,320 --> 00:29:34,460
gebreken of grote gebreken in die woning aanwezig
772
00:29:34,460 --> 00:29:34,700
zijn.
773
00:29:34,800 --> 00:29:38,120
Want je bent dus verplicht om als verhuurder
774
00:29:38,120 --> 00:29:40,800
de woning gebrekenvrij aan de huurder op te
775
00:29:40,800 --> 00:29:41,240
leveren.
776
00:29:41,960 --> 00:29:45,380
Sterker nog, de huurcommissie kent in Nederland ook
777
00:29:45,380 --> 00:29:46,460
een gebrekenregeling.
778
00:29:46,760 --> 00:29:48,560
Dus op het moment dat er gebreken zijn
779
00:29:48,560 --> 00:29:50,420
in de woning, dan kan een huurder naar
780
00:29:50,420 --> 00:29:53,480
de huurcommissie gaan om tijdelijke huurverlaging aan te
781
00:29:53,480 --> 00:29:56,420
vragen tot het moment het gebrek verholpen is.
782
00:29:56,900 --> 00:29:58,740
En dit zijn best wel flinke huurkortingen die
783
00:29:58,740 --> 00:29:59,420
huurders krijgen.
784
00:29:59,540 --> 00:30:01,540
Zo moet je echt wel denken aan een
785
00:30:01,540 --> 00:30:04,040
verstopt doucheputje, wat soms ook kan leiden tot
786
00:30:04,040 --> 00:30:05,460
40% huurkorting.
787
00:30:05,980 --> 00:30:07,540
Dus zorg echt dat je een woning gewoon
788
00:30:07,540 --> 00:30:09,000
goed oplevert aan een huurder.
789
00:30:10,000 --> 00:30:12,360
Dan is het heel erg belangrijk om tijdens
790
00:30:12,360 --> 00:30:14,800
de incheck een rapport op te maken.
791
00:30:15,420 --> 00:30:17,260
Het is namelijk heel normaal om aan het
792
00:30:17,260 --> 00:30:19,200
begin van een huurcontract een borg te vragen
793
00:30:19,200 --> 00:30:19,880
aan een huurder.
794
00:30:20,280 --> 00:30:24,700
En een huurder betaalt dus borg om achteraf
795
00:30:24,700 --> 00:30:26,760
op het moment dat er schade zijn, om
796
00:30:26,760 --> 00:30:27,800
die te kunnen repareren.
797
00:30:27,920 --> 00:30:29,680
En daar heb je dan als verhuurder de
798
00:30:29,680 --> 00:30:30,160
borg voor.
799
00:30:31,100 --> 00:30:34,320
Vroeger was er eigenlijk ook niet echt bepaalde
800
00:30:34,320 --> 00:30:37,680
wet of regelgeving omtrent de borg.
801
00:30:38,000 --> 00:30:40,120
Maar met de wetgoedverderschap is die er ook
802
00:30:40,120 --> 00:30:40,580
gekomen.
803
00:30:41,080 --> 00:30:42,960
En je mag nu nog maar twee maanden
804
00:30:42,960 --> 00:30:43,700
borg vragen.
805
00:30:43,700 --> 00:30:45,740
En je bent dus ook verplicht als verhuurder,
806
00:30:46,100 --> 00:30:48,420
als een huurder eruit is, op het moment
807
00:30:48,420 --> 00:30:50,000
dat er geen schade zijn, moet je binnen
808
00:30:50,000 --> 00:30:51,500
twee weken de borg terugbetalen.
809
00:30:51,860 --> 00:30:53,460
Op het moment dat er wel schade zijn,
810
00:30:53,580 --> 00:30:56,080
ben je verplicht om binnen een maand dus
811
00:30:56,080 --> 00:30:58,020
al die schade gerepareerd te hebben en het
812
00:30:58,020 --> 00:30:59,980
restant van de borg uit te keren.
813
00:31:00,860 --> 00:31:02,820
Maar wil je überhaupt iets met de borg
814
00:31:02,820 --> 00:31:04,760
kunnen verrekenen, dan zal je dus aan het
815
00:31:04,760 --> 00:31:07,060
begin van de oplevering, aan de start van
816
00:31:07,060 --> 00:31:09,840
de huur, van de huurovereenkomst, moet je dus
817
00:31:09,840 --> 00:31:11,660
een rapport maken van de staat van de
818
00:31:11,660 --> 00:31:12,800
woning op dat moment.
819
00:31:13,360 --> 00:31:15,880
Echt belangrijk om dat tot in detail vast
820
00:31:15,880 --> 00:31:17,680
te leggen met heel erg veel foto's.
821
00:31:18,160 --> 00:31:19,600
Want doe je dat niet en is er
822
00:31:19,600 --> 00:31:21,980
achteraf schade, dan heb je dus geen grond
823
00:31:21,980 --> 00:31:23,600
om die schade te verrekenen met de borg
824
00:31:23,600 --> 00:31:24,260
van de huurder.
825
00:31:24,960 --> 00:31:26,400
Nou, je hebt heel veel apps waarmee je
826
00:31:26,400 --> 00:31:28,080
dat kan doen, dus dat is super handig.
827
00:31:28,860 --> 00:31:32,180
En zorg ook dat een huurder altijd tekent
828
00:31:32,180 --> 00:31:33,160
voor dat rapport.
829
00:31:33,780 --> 00:31:35,160
Want op het moment dat een huurder dus
830
00:31:35,160 --> 00:31:36,920
ook niet getekend heeft, dan kan een huurder
831
00:31:36,920 --> 00:31:38,460
altijd zeggen, ja, ik was er niet bij
832
00:31:38,460 --> 00:31:39,360
of ik wist het niet.
833
00:31:40,200 --> 00:31:42,480
Op het moment dat je gaat verhuren, is
834
00:31:42,480 --> 00:31:46,760
dossiervorming eigenlijk gewoon het allerbelangrijkste.
835
00:31:47,280 --> 00:31:49,460
Dus zorg dat je ten tijde van de
836
00:31:49,460 --> 00:31:52,660
incheck een rapport laat maken met foto's, met
837
00:31:52,660 --> 00:31:55,240
beschrijvingen, als er schade zijn, dat die goed
838
00:31:55,240 --> 00:31:57,380
beschreven staan en dat er een handtekening van
839
00:31:57,380 --> 00:31:59,000
de huurder staat onder dat rapport.
840
00:32:04,410 --> 00:32:06,430
Nou, dan op het moment dat je dus
841
00:32:06,430 --> 00:32:09,250
de sleutel hebt overhandigd aan de huurder, dan
842
00:32:09,250 --> 00:32:12,690
gaat dus eigenlijk die huurovereenkomst gaan lopen.
843
00:32:13,370 --> 00:32:16,130
En dan ben je ook als verhuurder verplicht
844
00:32:16,130 --> 00:32:18,990
om eigenlijk nog een soort van toezicht te
845
00:32:18,990 --> 00:32:19,910
houden op de woning.
846
00:32:19,990 --> 00:32:22,370
Want dat is een beetje het dubbelen van
847
00:32:22,370 --> 00:32:23,190
woningen verhuren.
848
00:32:23,350 --> 00:32:25,850
Aan de ene kant heb je natuurlijk privacywetgeving,
849
00:32:26,330 --> 00:32:28,970
waarbij je niet elke week aan mag bellen
850
00:32:28,970 --> 00:32:30,450
bij de huurder om even binnen te gaan
851
00:32:30,450 --> 00:32:30,830
kijken.
852
00:32:31,510 --> 00:32:33,310
Maar aan de andere kant heb je wel
853
00:32:33,310 --> 00:32:36,110
te maken met de opiumwet in Nederland.
854
00:32:36,490 --> 00:32:39,090
En de opiumwet, die zegt dus weer op
855
00:32:39,090 --> 00:32:41,950
het moment dat het verkeerd gaat, beste verhuurder,
856
00:32:42,470 --> 00:32:44,890
ben jij helemaal verantwoordelijk voor die woning?
857
00:32:45,170 --> 00:32:47,490
En had jij als verhuurder, omdat het jouw
858
00:32:47,490 --> 00:32:49,790
bezit is, altijd op de hoogte moeten zijn
859
00:32:49,790 --> 00:32:51,950
wat er in jouw huurwoning gebeurt?
860
00:32:52,670 --> 00:32:55,330
Dus als je woningen gaat verhuren, bevind je
861
00:32:55,330 --> 00:32:57,810
je op zo ontzettend veel snijvlakken van wet
862
00:32:57,810 --> 00:32:59,770
en regelgeving waar je je balans in moet
863
00:32:59,770 --> 00:33:00,110
vinden.
864
00:33:00,890 --> 00:33:03,250
Nou, toezicht houden tijdens de huurwoning of tijdens
865
00:33:03,250 --> 00:33:06,090
de huurperiode, dat kan op verschillende manieren.
866
00:33:07,030 --> 00:33:09,570
Ik ken verhuurders die bijvoorbeeld als ze aan
867
00:33:09,570 --> 00:33:12,030
experts verhuren, de woning één keer per maand
868
00:33:12,030 --> 00:33:13,190
laten schoonmaken.
869
00:33:14,110 --> 00:33:16,730
Er zijn verhuurders die onder zoveel tijd dus
870
00:33:16,730 --> 00:33:18,270
wel echt langs gaan bij de huurder.
871
00:33:18,350 --> 00:33:19,970
Maar je kan je best voorstellen dat dat
872
00:33:19,970 --> 00:33:22,610
voor een huurder best wel inbreuk is op
873
00:33:22,610 --> 00:33:25,070
je privacy als elke drie maanden die verhuurder
874
00:33:25,070 --> 00:33:25,890
voor de deur staat.
875
00:33:26,990 --> 00:33:30,370
Wij hebben destijds daar een heel uniek product
876
00:33:30,370 --> 00:33:33,330
voor ontwikkeld en dat was een inspectietool waarbij
877
00:33:33,330 --> 00:33:35,450
onze huurders elke drie maanden een filmpje van
878
00:33:35,450 --> 00:33:37,150
de woning moesten maken en dat via een
879
00:33:37,150 --> 00:33:39,810
unieke link naar ons moesten sturen waarbij we
880
00:33:39,810 --> 00:33:41,770
gps gegevens konden uitlezen.
881
00:33:42,190 --> 00:33:45,810
Huurders moesten zichzelf even identificeren waardoor we konden
882
00:33:45,810 --> 00:33:48,170
zien dat het nog echt daadwerkelijk die huurder
883
00:33:48,170 --> 00:33:49,010
was die er woonde.
884
00:33:49,810 --> 00:33:51,710
En ja, zo'n rapportage ging ook gewoon
885
00:33:51,710 --> 00:33:52,410
in ons dossier.
886
00:33:53,650 --> 00:33:55,630
En nou zal je misschien denken, jeetje wat
887
00:33:55,630 --> 00:33:57,010
een gedoe en dat doe ik niet dit
888
00:33:57,010 --> 00:33:59,190
en dat maar wij hebben dus aan de
889
00:33:59,190 --> 00:34:01,170
lijve ondervonden dat op het moment dat het
890
00:34:01,170 --> 00:34:01,890
verkeerd gaat.
891
00:34:02,810 --> 00:34:04,470
Gemeente Rotterdam was daar heel goed in.
892
00:34:04,670 --> 00:34:07,110
Die vroeg altijd direct het dossier bij ons
893
00:34:07,110 --> 00:34:07,350
op.
894
00:34:07,670 --> 00:34:09,449
Laat maar even zien hoe je gescreend hebt
895
00:34:09,449 --> 00:34:10,909
en laat maar even zien hoe je toezicht
896
00:34:10,909 --> 00:34:12,650
hebt gehouden tijdens de huurperiode.
897
00:34:13,250 --> 00:34:15,570
En omdat wij altijd onze rapporten hadden van
898
00:34:15,570 --> 00:34:18,210
het inspecteren, hebben wij echt kunnen voorkomen dat
899
00:34:18,210 --> 00:34:21,610
bepaalde verhuurders boetes hebben gekregen.
900
00:34:22,290 --> 00:34:24,570
We hebben kunnen voorkomen dat panden gesloten werden.
901
00:34:24,570 --> 00:34:28,190
Dus toezicht houden tijdens de huurperiode is een
902
00:34:28,190 --> 00:34:29,270
ondergeschikt kindje.
903
00:34:29,429 --> 00:34:31,489
Er wordt niet veel over verteld, maar is
904
00:34:31,489 --> 00:34:32,710
echt heel erg belangrijk.
905
00:34:37,540 --> 00:34:39,480
Nou, er komt natuurlijk een moment dat de
906
00:34:39,480 --> 00:34:41,560
huurder de huurperiode weer opzegt.
907
00:34:41,780 --> 00:34:44,179
Een huurder hoort dit gewoon netjeschriftelijk te doen
908
00:34:44,179 --> 00:34:47,300
en een huurder heeft altijd één maand opzegd
909
00:34:47,300 --> 00:34:47,540
erbij.
910
00:34:48,120 --> 00:34:50,120
Je kan er als verhuurder voor kiezen om
911
00:34:50,120 --> 00:34:51,840
dit per kalendermaand te doen, maar je kan
912
00:34:51,840 --> 00:34:54,040
er ook voor kiezen om dit gewoon op
913
00:34:54,040 --> 00:34:55,699
het moment dat de huurder opzegt, die zegt
914
00:34:55,699 --> 00:34:58,460
bijvoorbeeld op 17 juni op, dan stopt op
915
00:34:58,460 --> 00:35:00,300
17 juli de huurovereenkomst.
916
00:35:00,780 --> 00:35:03,120
En ook aan het eindigen van de huurovereenkomst
917
00:35:03,120 --> 00:35:05,080
zijn er bepaalde dingen heel erg belangrijk.
918
00:35:05,720 --> 00:35:08,680
Zo moet je met de huurder een voorinspectie
919
00:35:08,680 --> 00:35:08,900
doen.
920
00:35:09,040 --> 00:35:10,780
Dus op het moment dat je een opzegging
921
00:35:10,780 --> 00:35:12,860
ontvangt van een huurder, dan is het zaak
922
00:35:12,860 --> 00:35:14,740
om zo snel mogelijk met de huurder een
923
00:35:14,740 --> 00:35:17,340
afspraak te maken om een voorinspectie te doen.
924
00:35:18,280 --> 00:35:20,540
Tijdens die voorinspectie loop je weer met de
925
00:35:20,540 --> 00:35:21,740
huurder door de woning.
926
00:35:22,220 --> 00:35:24,500
Belangrijk om het incheckrapport wat je ooit gesloten
927
00:35:24,500 --> 00:35:25,980
hebt met de huurder mee te nemen met
928
00:35:25,980 --> 00:35:26,780
alle foto's.
929
00:35:27,100 --> 00:35:29,120
En eigenlijk ga je alle zelfde onderdelen weer
930
00:35:29,120 --> 00:35:31,100
af om te kijken, zijn er in de
931
00:35:31,100 --> 00:35:34,300
tussentijd schades bijgekomen, ziet de woning er nog
932
00:35:34,300 --> 00:35:37,880
netjes uit, zijn er bepaalde dingen die opgeknapt
933
00:35:37,880 --> 00:35:39,860
moeten worden voordat een huurder eruit gaat.
934
00:35:40,780 --> 00:35:42,720
Tijdens de voorinspectie maak je dus hier een
935
00:35:42,720 --> 00:35:43,500
overzicht voor.
936
00:35:44,420 --> 00:35:45,780
En hier komt het punt wat dus heel
937
00:35:45,780 --> 00:35:46,660
erg belangrijk is.
938
00:35:46,960 --> 00:35:48,880
Je moet de huurder er op dat moment
939
00:35:48,880 --> 00:35:49,600
op wijzen.
940
00:35:49,600 --> 00:35:51,460
Dus dat betekent dat je, en dit doe
941
00:35:51,460 --> 00:35:55,020
je ook schriftelijk, niet mondeling, want mondelingen dingen
942
00:35:55,020 --> 00:35:57,400
kan je nooit meer aantonen en schriftelijk wel.
943
00:35:57,940 --> 00:36:00,160
Dus je maakt een rapport en je typt
944
00:36:00,160 --> 00:36:02,080
een mailtje naar de huurder waarin je zegt,
945
00:36:02,260 --> 00:36:03,960
beste huurder, wij hebben op die en die
946
00:36:03,960 --> 00:36:05,380
datum de voorinspectie gedaan.
947
00:36:05,800 --> 00:36:07,200
Hier is het rapport wat u zelf ook
948
00:36:07,200 --> 00:36:08,040
heeft ondertekend.
949
00:36:08,440 --> 00:36:10,780
En uit deze voorinspectie is gekomen dat u
950
00:36:10,780 --> 00:36:13,580
alle muren blauw heeft geverfd en u gaat
951
00:36:13,580 --> 00:36:15,220
op 17 juli uit de woning en dan
952
00:36:15,220 --> 00:36:16,640
moeten alle muren weer wit zijn.
953
00:36:17,660 --> 00:36:20,380
Op het moment dat het 17 juli is
954
00:36:20,380 --> 00:36:21,940
en je staat weer met de huurder bij
955
00:36:21,940 --> 00:36:23,940
de woning en die muren zijn nog steeds
956
00:36:23,940 --> 00:36:26,680
blauw, dan heb jij als eigenaar het recht
957
00:36:26,680 --> 00:36:29,260
om die muren wit te verven en die
958
00:36:29,260 --> 00:36:30,560
kosten te verrekenen met de borg.
959
00:36:31,360 --> 00:36:33,560
Maar heb jij dus niet een voorinspectie of
960
00:36:33,560 --> 00:36:36,360
heb jij geen voorinspectie gedaan, heb jij niet
961
00:36:36,360 --> 00:36:39,080
de huurder erop gewezen dat ze die muren
962
00:36:39,080 --> 00:36:41,120
weer wit moesten verven op het moment dat
963
00:36:41,120 --> 00:36:42,780
ze uit de woning gaan, dan heb jij
964
00:36:42,780 --> 00:36:44,740
dus geen recht om die kosten met de
965
00:36:44,740 --> 00:36:45,680
borg te verrekenen.
966
00:36:45,680 --> 00:36:49,100
Dus heel erg belangrijk, gaat een huurder eruit,
967
00:36:49,440 --> 00:36:51,520
plan zo snel mogelijk een voorinspectie, want dan
968
00:36:51,520 --> 00:36:53,660
geef je de huurder ook zoveel mogelijk tijd
969
00:36:53,660 --> 00:36:56,440
om uiteindelijk ook die gebreken op te lossen.
970
00:36:57,280 --> 00:36:59,380
En aan het einde maak je dus weer
971
00:36:59,380 --> 00:37:00,680
een rapport op met de huurder.
972
00:37:00,880 --> 00:37:02,500
Dat is echt het moment dat de huurder
973
00:37:02,500 --> 00:37:03,480
de sleutel inlevert.
974
00:37:03,580 --> 00:37:04,900
De huurder heeft dan ook op dat moment
975
00:37:04,900 --> 00:37:08,380
geen tijd meer om bepaalde zaken nog te
976
00:37:08,380 --> 00:37:08,980
repareren.
977
00:37:09,640 --> 00:37:11,460
En alle gebreken die er dan nog zijn
978
00:37:11,460 --> 00:37:13,220
die de huurder niet heeft opgelost, maar die
979
00:37:13,220 --> 00:37:14,740
je wel gemeld hebt dat ze dat moesten
980
00:37:14,740 --> 00:37:16,280
doen, die mag je dan met de borg
981
00:37:16,280 --> 00:37:16,880
verrekenen.
982
00:37:22,720 --> 00:37:25,520
Als we kijken naar een rendementoverzicht, hoe zou
983
00:37:25,520 --> 00:37:26,540
dat er dan uitzien?
984
00:37:27,240 --> 00:37:30,200
Ik heb even een hele simpele berekening gemaakt
985
00:37:30,200 --> 00:37:31,860
met wat fictieve cijfers.
986
00:37:33,000 --> 00:37:34,900
Als we vanuit gaan, als we kijken eigenlijk
987
00:37:34,900 --> 00:37:37,780
naar de huidige markt, dan een gemiddeld pand
988
00:37:37,780 --> 00:37:40,460
in de vrije sector qua vierkante meters, daar
989
00:37:40,460 --> 00:37:43,180
betaal je dan ongeveer 350.000 euro voor
990
00:37:43,180 --> 00:37:44,060
in de aankoop.
991
00:37:45,660 --> 00:37:48,520
Een post voor verzekeringen, 500 euro per jaar.
992
00:37:49,600 --> 00:37:51,600
Beheerkosten die je aan een beheerder moet betalen,
993
00:37:51,780 --> 00:37:53,280
heb ik op 5% gezet van de
994
00:37:53,280 --> 00:37:55,440
huurprijs, dus die is 1020 per jaar.
995
00:37:56,260 --> 00:37:58,340
VVE-kosten, 1200 per jaar.
996
00:37:59,140 --> 00:38:01,480
Belasting, dan moet je denken aan gemeentelijke belastingen,
997
00:38:01,620 --> 00:38:03,420
dus niet overdragsbelasting, die heb ik hier nog
998
00:38:03,420 --> 00:38:04,380
eens in meegenomen.
999
00:38:04,940 --> 00:38:06,000
Die is 500 per jaar.
1000
00:38:06,680 --> 00:38:08,320
En we rekenen met een huur van 1700
1001
00:38:08,320 --> 00:38:11,240
euro, dat is dus een vrije sectorwoning.
1002
00:38:11,880 --> 00:38:15,660
En heel belangrijk, reserveer onderhoud in je rendementsberekening.
1003
00:38:15,660 --> 00:38:18,020
Die heb ik op 3500 euro per jaar
1004
00:38:18,020 --> 00:38:18,440
gezet.
1005
00:38:19,020 --> 00:38:21,700
Dan kom ik op een totale kostenpost van
1006
00:38:21,700 --> 00:38:26,940
6720 per jaar, tegenover een jaarhuur van 13
1007
00:38:26,940 --> 00:38:28,680
.680 euro.
1008
00:38:29,680 --> 00:38:31,860
Gaan we dan kijken welk rendement je op
1009
00:38:31,860 --> 00:38:35,280
je eigen vermogen overhoudt, is dat 3,9%.
1010
00:38:36,140 --> 00:38:38,260
Als we gaan kijken hoe je rendement eruit
1011
00:38:38,260 --> 00:38:40,140
ziet als je met geleend geld gaat werken,
1012
00:38:40,560 --> 00:38:42,400
dan heb je het dus over dat hefboomeffect.
1013
00:38:42,800 --> 00:38:44,760
En het hefboomeffect werkt twee kanten op.
1014
00:38:44,760 --> 00:38:47,420
Dus als je goedkoop geld kan inlenen, dan
1015
00:38:47,420 --> 00:38:49,380
ga je meer rendement op je eigen vermogen
1016
00:38:49,380 --> 00:38:49,800
halen.
1017
00:38:49,960 --> 00:38:52,100
Maar als de rente hoger wordt en het
1018
00:38:52,100 --> 00:38:53,560
geld dus duurder wordt, dan werkt het ook
1019
00:38:53,560 --> 00:38:54,440
de andere kant op.
1020
00:38:54,920 --> 00:38:56,880
Als we dus nu kijken naar hoe de
1021
00:38:56,880 --> 00:39:00,560
huidige markt nu is, dan rekenen we altijd
1022
00:39:00,560 --> 00:39:02,560
een beetje met een loan-to-value van
1023
00:39:02,560 --> 00:39:03,420
70%.
1024
00:39:03,420 --> 00:39:05,580
Dat betekent dat 70% van de waarde
1025
00:39:05,580 --> 00:39:07,080
van het pand gefinancierd kan worden.
1026
00:39:08,720 --> 00:39:12,520
Met een aankoopprijs van 350.000 euro betekent
1027
00:39:12,520 --> 00:39:17,440
dit dat we 245.000 euro kunnen lenen
1028
00:39:17,440 --> 00:39:20,180
en 105.000 euro zelf moeten inleggen.
1029
00:39:20,680 --> 00:39:22,480
Maar we hebben een hoge rente.
1030
00:39:22,820 --> 00:39:25,960
De rentestand zit nu op ongeveer 5,9
1031
00:39:25,960 --> 00:39:27,080
% tot 6%.
1032
00:39:27,080 --> 00:39:28,980
Dus dan kom je uit op een extra
1033
00:39:28,980 --> 00:39:33,760
kostenpost van 14.700 euro per jaar.
1034
00:39:34,700 --> 00:39:37,660
Dus je totale kosten per jaar stijgen daardoor
1035
00:39:37,660 --> 00:39:41,520
naar 21.420 euro.
1036
00:39:42,220 --> 00:39:46,060
Dus zonder die rente zetten je totale kosten
1037
00:39:46,060 --> 00:39:48,020
op 6.720 euro.
1038
00:39:48,720 --> 00:39:51,100
Dus ga je duur geld lenen, worden door
1039
00:39:51,100 --> 00:39:53,400
die rentekosten dus ook je totale kosten veel
1040
00:39:53,400 --> 00:39:53,840
hoger.
1041
00:39:55,380 --> 00:39:57,800
Gaan we rekenen met een huurinkomst van 1
1042
00:39:57,800 --> 00:39:59,900
.700 euro per maand, dan kom je weer
1043
00:39:59,900 --> 00:40:02,640
op die totale jaarhuur uit van 20.400
1044
00:40:02,640 --> 00:40:03,260
euro.
1045
00:40:03,840 --> 00:40:06,000
Dan zie je dus, als je daar je
1046
00:40:06,000 --> 00:40:08,920
totale kosten vanaf moet gaan trekken, dat je
1047
00:40:08,920 --> 00:40:10,420
geen geld meer overhoudt.
1048
00:40:10,420 --> 00:40:12,280
Dus daarin zie je eigenlijk al dat op
1049
00:40:12,280 --> 00:40:16,100
dit moment vastgoed kopen met geleend geld dus
1050
00:40:16,100 --> 00:40:17,700
niet meer zo heel erg interessant is.
1051
00:40:18,320 --> 00:40:19,900
Wil je daar nog een verdienmodel uit gaan
1052
00:40:19,900 --> 00:40:22,620
halen, zou je je huurprijs moeten gaan verhogen
1053
00:40:22,620 --> 00:40:23,700
naar 2.000 euro.
1054
00:40:24,700 --> 00:40:27,360
Dan kom je uit op een totale jaarhuur
1055
00:40:27,360 --> 00:40:28,820
van 24.000 euro.
1056
00:40:29,740 --> 00:40:31,740
Je rendement op je eigen vermogen wordt dan
1057
00:40:31,740 --> 00:40:32,920
2,5%.
1058
00:40:32,920 --> 00:40:35,160
Dat is dan wel het rendement berekend ten
1059
00:40:35,160 --> 00:40:37,900
opzichte van die 105.000 euro eigen inleg.
1060
00:40:38,500 --> 00:40:40,720
En waar vroeger mensen dus gebruik maakten van
1061
00:40:40,720 --> 00:40:42,960
het hefboomeffect om juist meer rendement op hun
1062
00:40:42,960 --> 00:40:45,160
eigen vermogen te maken, dat dat nu dus
1063
00:40:45,160 --> 00:40:46,120
gewoon niet meer opgaat.
1064
00:40:46,760 --> 00:40:49,120
Aan de hand van deze rendementsberekening is dus
1065
00:40:49,120 --> 00:40:50,680
heel goed te zien dat op het moment
1066
00:40:50,680 --> 00:40:52,340
dat je een pand gaat aankopen voor de
1067
00:40:52,340 --> 00:40:54,920
verhuur dus echt je cijfers moeten kloppen.
1068
00:40:55,280 --> 00:40:57,140
Er zijn een aantal variabelen die heel erg
1069
00:40:57,140 --> 00:40:59,420
belangrijk zijn in deze rendementsberekeningen.
1070
00:40:59,820 --> 00:41:01,760
Dat is de aankoopprijs van het pand, je
1071
00:41:01,760 --> 00:41:03,620
verhuurprijs en de rente.
1072
00:41:04,060 --> 00:41:06,800
Je ziet dus heel duidelijk in dit overzicht
1073
00:41:06,800 --> 00:41:09,800
dat op dit moment de rentestanden hoog zijn.
1074
00:41:09,920 --> 00:41:11,700
We hebben het over rentes van 6%.
1075
00:41:11,700 --> 00:41:13,540
En dan zie je dus heel duidelijk bij
1076
00:41:13,540 --> 00:41:17,140
ook een hoge aankoopprijs dat je gewoon heel
1077
00:41:17,140 --> 00:41:19,320
weinig rendement in de buy-to-let-markt
1078
00:41:19,320 --> 00:41:19,880
gaat halen.
1079
00:41:20,000 --> 00:41:22,440
Je moet hele hoge huren vragen om nog
1080
00:41:22,440 --> 00:41:24,100
tot 2% of 3% rendement te
1081
00:41:24,100 --> 00:41:24,420
komen.
1082
00:41:24,780 --> 00:41:26,600
We zagen in het voorbeeld dat je met
1083
00:41:26,600 --> 00:41:29,000
eigen geld nog een huurprijs kan vragen van
1084
00:41:29,000 --> 00:41:30,940
1.700 euro op het moment dat je
1085
00:41:30,940 --> 00:41:33,160
een pand aankoopt van 350.000 euro.
1086
00:41:33,160 --> 00:41:36,640
Maar als je met een loan-to-value
1087
00:41:36,640 --> 00:41:39,080
van 70% al geld gaat lenen tegen
1088
00:41:39,080 --> 00:41:41,060
een rente van 6% dan moet je
1089
00:41:41,060 --> 00:41:43,380
2000 euro huur gaan vragen om nog een
1090
00:41:43,380 --> 00:41:44,860
klein beetje rendement te maken.
1091
00:41:45,380 --> 00:41:47,500
Dus op het moment dat je wil gaan
1092
00:41:47,500 --> 00:41:49,960
investeren in vastgoed en je wil het in
1093
00:41:49,960 --> 00:41:51,720
de buy-to-let-markt doen dan moet
1094
00:41:51,720 --> 00:41:53,600
je dus eigenlijk wachten tot de rentes gaan
1095
00:41:53,600 --> 00:41:55,960
dalen of de koopprijzen gaan dalen.
1096
00:41:56,580 --> 00:41:59,560
En het liefst ook dat de huurprijzen zo
1097
00:41:59,560 --> 00:42:00,900
min mogelijk gereguleerd zijn.
1098
00:42:06,720 --> 00:42:09,060
Als we kijken naar het verhuren van vastgoed,
1099
00:42:09,200 --> 00:42:10,480
ik zei het al eerder.
1100
00:42:10,720 --> 00:42:12,840
Je bevindt je op heel veel snijvlakken van
1101
00:42:12,840 --> 00:42:13,860
wet- en regelgeving.
1102
00:42:13,940 --> 00:42:15,100
Er is echt heel veel wet- en
1103
00:42:15,100 --> 00:42:17,560
regelgeving waar je je rekening mee moet houden.
1104
00:42:18,000 --> 00:42:19,260
En in dit hoofdstuk ga ik voor je
1105
00:42:19,260 --> 00:42:22,240
uiteenzetten wat de allerbelangrijkste wetten zijn waar je
1106
00:42:22,240 --> 00:42:22,960
je aan moet houden.
1107
00:42:23,660 --> 00:42:26,060
Als eerste hebben we in Nederland de huurwet.
1108
00:42:26,280 --> 00:42:29,560
En de huurwet is overkoepelend en heel belangrijk
1109
00:42:29,560 --> 00:42:30,680
is ook dwingend recht.
1110
00:42:31,280 --> 00:42:33,920
En dat betekent dat zeker op het gebied
1111
00:42:33,920 --> 00:42:35,600
voor wonen, op het gebied voor wonen is
1112
00:42:35,600 --> 00:42:36,220
het dwingend recht.
1113
00:42:36,220 --> 00:42:37,940
Dat is wel belangrijk om te benoemen.
1114
00:42:38,980 --> 00:42:42,580
Ga je commercieel vastgoed verhuren, bijvoorbeeld winkels of
1115
00:42:42,580 --> 00:42:45,260
garageboxen, dan val je in ander recht.
1116
00:42:45,340 --> 00:42:47,400
Maar hebben we het echt over wonen, dan
1117
00:42:47,400 --> 00:42:49,200
is het bij wet heel erg strak geregeld.
1118
00:42:49,700 --> 00:42:51,360
Je zit dus in dwingend recht en dat
1119
00:42:51,360 --> 00:42:54,380
betekent dat het gewoon zo is, zoals het
1120
00:42:54,380 --> 00:42:55,200
in het wetboek staat.
1121
00:42:55,780 --> 00:42:57,860
En wil je hiervan afwijken, dan mag dat
1122
00:42:57,860 --> 00:43:00,060
alleen maar op het moment dat het in
1123
00:43:00,060 --> 00:43:01,340
het voordeel is van de huurder.
1124
00:43:01,420 --> 00:43:02,920
Je mag dus nooit in het nadeel van
1125
00:43:02,920 --> 00:43:04,820
de huurder afwijken van de wet.
1126
00:43:05,660 --> 00:43:09,000
Ik zie weleens mensen die zelf dingen in
1127
00:43:09,000 --> 00:43:11,480
huurcontracten zetten ten gunste van zichzelf, als we
1128
00:43:11,480 --> 00:43:12,820
het dan hebben over de verhuurders.
1129
00:43:13,200 --> 00:43:14,760
Maar kom je bij een rechter, dan gaat
1130
00:43:14,760 --> 00:43:16,380
hij gewoon een dikke vette streep doorheen.
1131
00:43:16,880 --> 00:43:19,220
En ja, de huurder staat gewoon in Nederland
1132
00:43:19,220 --> 00:43:20,300
heel erg sterk.
1133
00:43:20,740 --> 00:43:22,780
Als we dus kijken naar de huurwet, wat
1134
00:43:22,780 --> 00:43:25,720
zijn dan de belangrijkste aspecten die hierin staan?
1135
00:43:26,080 --> 00:43:29,640
Allereerst de totstandkoming van de huurovereenkomst.
1136
00:43:30,420 --> 00:43:32,460
Dat is een beetje tegenstrijdig, want in de
1137
00:43:32,460 --> 00:43:36,420
huurwet zelf staat dat de huurovereenkomst vormvrij is.
1138
00:43:36,620 --> 00:43:39,580
Dat betekent dat je hem op een bierfieldje
1139
00:43:39,580 --> 00:43:41,200
zou mogen sluiten, als je dat zou willen.
1140
00:43:41,840 --> 00:43:45,840
Maar 1 juli 2023 is die wetgoedverderschap aangenomen
1141
00:43:45,840 --> 00:43:47,740
en dat is een aanvulling op de huurwet.
1142
00:43:48,200 --> 00:43:49,700
En hier staat in dat je dus een
1143
00:43:49,700 --> 00:43:54,080
huurovereenkomst echt schriftelijk overeen moet komen met de
1144
00:43:54,080 --> 00:43:54,360
huurder.
1145
00:43:54,640 --> 00:43:57,040
Het is belangrijk om een huurovereenkomst schriftelijk met
1146
00:43:57,040 --> 00:43:57,960
een huurder te sluiten.
1147
00:43:59,040 --> 00:44:01,440
Tweede punt in de huurwet, wat belangrijk is,
1148
00:44:01,520 --> 00:44:02,360
is de huurprijs.
1149
00:44:02,360 --> 00:44:03,880
Ik heb al eerder verteld dat we in
1150
00:44:03,880 --> 00:44:06,180
Nederland een vrije sector hebben en een gereguleerde
1151
00:44:06,180 --> 00:44:06,600
sector.
1152
00:44:07,060 --> 00:44:10,400
Dat we een puntentelling hebben, een woningwaarderingstelsel en
1153
00:44:10,400 --> 00:44:11,180
een huurcommissie.
1154
00:44:11,260 --> 00:44:13,700
En dat zijn de zaken die in dit
1155
00:44:13,700 --> 00:44:15,360
artikel in die wet geregeld worden.
1156
00:44:15,680 --> 00:44:17,740
Dus in dit artikel in de wet wordt
1157
00:44:17,740 --> 00:44:19,360
de aanvangshuurprijs geregeld.
1158
00:44:19,880 --> 00:44:21,860
Die moet je dus berekenen op basis van
1159
00:44:21,860 --> 00:44:23,360
het woningwaarderingstelsel.
1160
00:44:23,740 --> 00:44:25,080
En dan heb je dus te maken met
1161
00:44:25,080 --> 00:44:26,280
die puntengrens.
1162
00:44:26,340 --> 00:44:27,860
Lig je daarboven, mag je zelf je huur
1163
00:44:27,860 --> 00:44:28,360
bepalen?
1164
00:44:28,560 --> 00:44:29,260
Zit je daaronder?
1165
00:44:29,260 --> 00:44:32,760
Dan moet je de huur vragen die de
1166
00:44:32,760 --> 00:44:33,880
overheid bedacht heeft.
1167
00:44:34,720 --> 00:44:37,200
En ook in dit artikel wordt ook de
1168
00:44:37,200 --> 00:44:38,360
huurverhoging geregeld.
1169
00:44:38,560 --> 00:44:41,440
Want ook de huurverhoging in Nederland, ik moet
1170
00:44:41,440 --> 00:44:43,040
er bijna een beetje om lachen, maar ook
1171
00:44:43,040 --> 00:44:46,120
de huurverhoging in Nederland is gereguleerd.
1172
00:44:46,600 --> 00:44:48,920
Dus dat betekent dat je niet zomaar mag
1173
00:44:48,920 --> 00:44:52,480
bedenken, ik ga ieder jaar 50 euro meer
1174
00:44:52,480 --> 00:44:53,180
huur betalen.
1175
00:44:53,180 --> 00:44:56,480
Nee, bij wet is geregeld dat in de
1176
00:44:56,480 --> 00:45:00,320
sociale sector de percentages waarmee je verhoogd kan
1177
00:45:00,320 --> 00:45:03,540
worden, worden door de overheid ieder jaar afgegeven.
1178
00:45:03,620 --> 00:45:04,800
Die zijn inkomensafhankelijk.
1179
00:45:05,320 --> 00:45:07,720
En in de vrije sector zijn ook sinds
1180
00:45:07,720 --> 00:45:12,100
kort de wet en regelgeving met betrekking tot
1181
00:45:12,100 --> 00:45:14,020
het verhogen van huurprijzen zijn aangepast.
1182
00:45:14,100 --> 00:45:15,860
En dat betekent dat je je moet houden
1183
00:45:15,860 --> 00:45:17,840
aan de percentages die de overheid afgeeft.
1184
00:45:17,840 --> 00:45:20,180
Een derde belangrijk punt wat bij de huurwet
1185
00:45:20,180 --> 00:45:23,120
geregeld wordt is de huurbescherming voor de huurder.
1186
00:45:23,580 --> 00:45:25,900
Ik heb jullie al eerder uitgelegd dat we
1187
00:45:25,900 --> 00:45:30,500
vanaf 2016 tijdelijke huurcontracten mochten sluiten in Nederland
1188
00:45:30,500 --> 00:45:32,560
en dat dit nu weer verboden gaat worden.
1189
00:45:33,020 --> 00:45:35,760
En dat er bij die tijdelijke huurcontracten huurders
1190
00:45:35,760 --> 00:45:36,920
geen huurbescherming hadden.
1191
00:45:37,800 --> 00:45:40,500
Dat gaat dus veranderen, dus dat betekent dat
1192
00:45:40,500 --> 00:45:42,820
met een contract voor onbepaalde tijd een huurder
1193
00:45:42,820 --> 00:45:44,060
altijd huurbescherming heeft.
1194
00:45:44,060 --> 00:45:46,440
En huurbescherming wil eigenlijk zeggen dat je een
1195
00:45:46,440 --> 00:45:48,360
huurder gewoon niet zomaar uit zijn woning kan
1196
00:45:48,360 --> 00:45:48,620
zetten.
1197
00:45:48,780 --> 00:45:50,760
Je moet dus altijd naar de rechter toe
1198
00:45:50,760 --> 00:45:52,560
en de rechter moet daar uitspraak over doen.
1199
00:45:53,040 --> 00:45:56,840
Vierde belangrijk punt is onderhoud en reparaties, want
1200
00:45:56,840 --> 00:45:59,640
ook onderhoud is bij wet geregeld.
1201
00:46:00,160 --> 00:46:03,640
We kennen in Nederland het besluit kleine herstellingen
1202
00:46:03,640 --> 00:46:05,700
en hier staat precies in welk onderhoud er
1203
00:46:05,700 --> 00:46:07,440
voor de huurder is en welk onderhoud er
1204
00:46:07,440 --> 00:46:08,480
voor de verhuurder is.
1205
00:46:09,030 --> 00:46:10,600
Op het moment dat je een pand aankoopt
1206
00:46:10,600 --> 00:46:12,860
voor de verhuurder, denk dan niet van nou
1207
00:46:12,860 --> 00:46:14,680
ik heb de aankoop gehad, dat pand staat
1208
00:46:14,680 --> 00:46:16,240
er, ik heb er een huurder in, het
1209
00:46:16,240 --> 00:46:16,640
is prima.
1210
00:46:17,320 --> 00:46:19,820
Nee, als verhuurder ben je altijd verantwoordelijk voor
1211
00:46:19,820 --> 00:46:20,760
het groot onderhoud.
1212
00:46:21,140 --> 00:46:24,000
De huurder is alleen maar verantwoordelijk voor bepaalde
1213
00:46:24,000 --> 00:46:27,920
kleine herstellingen, klein onderhoud en dan eigenlijk ook
1214
00:46:27,920 --> 00:46:30,600
alleen het onderhoud wat ze makkelijk zelf kunnen
1215
00:46:30,600 --> 00:46:32,220
doen en waar niet heel veel kosten mee
1216
00:46:32,220 --> 00:46:32,760
gemoeid zijn.
1217
00:46:33,360 --> 00:46:36,540
Belangrijk dus ook om bij je exportatieoverzicht als
1218
00:46:36,540 --> 00:46:39,240
je gaat investeren in vastgoed altijd geld voor
1219
00:46:39,240 --> 00:46:40,400
onderhoud te reserveren.
1220
00:46:40,720 --> 00:46:42,700
Een ander punt wat geregeld wordt in de
1221
00:46:42,700 --> 00:46:43,940
huurwet is de huurcommissie.
1222
00:46:44,060 --> 00:46:45,720
Hier heb ik natuurlijk ook al eerder dingen
1223
00:46:45,720 --> 00:46:46,480
over verteld.
1224
00:46:46,660 --> 00:46:48,500
Op het moment dat een huurder zijn huurprijs
1225
00:46:48,500 --> 00:46:50,520
wil laten toetsen, dan gaat hij dat doen
1226
00:46:50,520 --> 00:46:51,640
bij de huurcommissie.
1227
00:46:51,780 --> 00:46:54,440
Dat is een instantie in Nederland en uitspraken
1228
00:46:54,440 --> 00:46:56,700
van de huurcommissie zijn altijd bindend.
1229
00:46:56,820 --> 00:46:59,300
Dat betekent dat je als verhuurder je dus
1230
00:46:59,300 --> 00:47:00,240
hier aan moet houden.
1231
00:47:00,240 --> 00:47:03,700
Wil je dat niet, dan zal je weer
1232
00:47:03,700 --> 00:47:07,280
een rechtszaak moeten starten bij de kantonrechter om
1233
00:47:07,280 --> 00:47:08,480
de uitspraak aan te vechten.
1234
00:47:09,180 --> 00:47:11,360
Een ander belangrijk punt wat in de huurwet
1235
00:47:11,360 --> 00:47:14,800
geregeld wordt, dat is het vragen van servicekosten.
1236
00:47:15,540 --> 00:47:19,600
Je ziet wel eens dat verhuurders een huurprijs
1237
00:47:19,600 --> 00:47:22,040
opsplitsen in bijvoorbeeld een kale huur en een
1238
00:47:22,040 --> 00:47:23,020
stuk servicekosten.
1239
00:47:23,020 --> 00:47:26,280
Je bent dus verplicht als verhuurder om die
1240
00:47:26,280 --> 00:47:27,860
servicekosten ook weer uit te splitsen.
1241
00:47:27,960 --> 00:47:31,140
Want je mag namelijk alleen maar servicekosten doorrekenen
1242
00:47:31,140 --> 00:47:34,060
waar de huurder ook daadwerkelijk gebruik van maakt.
1243
00:47:34,160 --> 00:47:36,240
Dus stel je voor je vuurt een appartement,
1244
00:47:36,800 --> 00:47:40,440
er zit een VVE in en daar betaal
1245
00:47:40,440 --> 00:47:43,480
je maandelijks een bijdrage voor, zeg 150 euro.
1246
00:47:43,840 --> 00:47:46,320
En daar zit bijvoorbeeld schoonmaak in van de
1247
00:47:46,320 --> 00:47:49,460
algemene ruimte, misschien wel glasbewassing.
1248
00:47:50,060 --> 00:47:53,000
Dat zijn dus zaken waar de huurder daadwerkelijk
1249
00:47:53,000 --> 00:47:54,900
gebruik van maakt, dus die mag je doorberekenen
1250
00:47:54,900 --> 00:47:55,540
aan de huurder.
1251
00:47:55,940 --> 00:47:58,480
Maar een reservering voor groot onderhoud, dat mag
1252
00:47:58,480 --> 00:48:00,340
weer niet, want groot onderhoud is dus voor
1253
00:48:00,340 --> 00:48:01,080
de verhuurder.
1254
00:48:01,420 --> 00:48:03,840
De servicekosten moet je in het huurcontract ook
1255
00:48:03,840 --> 00:48:04,900
helemaal uitsplitsen.
1256
00:48:05,400 --> 00:48:07,380
En je bent verplicht om de huurder ieder
1257
00:48:07,380 --> 00:48:10,480
jaar een afrekening te sturen van die servicekosten,
1258
00:48:10,720 --> 00:48:13,420
zodat de huurder kan controleren of hij misschien
1259
00:48:13,420 --> 00:48:14,460
niet teveel betaald heeft.
1260
00:48:14,460 --> 00:48:16,180
Want als hij teveel betaald heeft, dan moet
1261
00:48:16,180 --> 00:48:18,980
je het bedrag wat je teveel ontvangen hebt
1262
00:48:18,980 --> 00:48:20,580
ook weer terugbetalen aan de huurder.
1263
00:48:21,020 --> 00:48:22,700
Nou, tot slot wordt er ook een huurwet
1264
00:48:22,700 --> 00:48:26,200
geregeld dat wij in Nederland het woningswaarderingstelsel kennen.
1265
00:48:26,480 --> 00:48:27,940
En dat heb ik ook al eerder benoemd
1266
00:48:27,940 --> 00:48:28,900
in deze masterclass.
1267
00:48:29,000 --> 00:48:30,520
Dat heeft dus alles te maken met die
1268
00:48:30,520 --> 00:48:33,580
puntentelling om uit te rekenen hoeveel punten jouw
1269
00:48:33,580 --> 00:48:35,920
woning heeft en welke huurprijs daarbij hoort.
1270
00:48:39,380 --> 00:48:41,080
Ik heb hem al een paar keer benoemd,
1271
00:48:41,200 --> 00:48:42,460
de Wet Goed Verhuurderschap.
1272
00:48:42,460 --> 00:48:45,080
Dit is een relatief nieuwe wet die 1
1273
00:48:45,080 --> 00:48:48,120
juli 2023 in Nederland ingevoerd is.
1274
00:48:48,620 --> 00:48:50,780
En deze wet is dus een aanvulling op
1275
00:48:50,780 --> 00:48:51,360
het huurrecht.
1276
00:48:51,720 --> 00:48:53,500
Het detail in deze wet is dat die
1277
00:48:53,500 --> 00:48:55,920
niet alleen geldt voor verhuurders, maar ook voor
1278
00:48:55,920 --> 00:48:58,860
woningbemiddelaars, makelaars en vastgoedbeheerders.
1279
00:48:59,160 --> 00:49:00,880
Het eerste belangrijk punt wat in deze wet
1280
00:49:00,880 --> 00:49:04,100
geregeld wordt, is een gedragscode voor verhuurders en
1281
00:49:04,100 --> 00:49:04,780
bemiddelaars.
1282
00:49:05,080 --> 00:49:08,320
De gedragscode voor verhuurders houdt in dat je
1283
00:49:08,320 --> 00:49:10,460
als verhuurder niet mag discrimineren.
1284
00:49:10,460 --> 00:49:12,460
Dus dat betekent dat je bij de selectie
1285
00:49:12,460 --> 00:49:16,000
van huurders niet mag kijken naar bijvoorbeeld afkomst,
1286
00:49:16,440 --> 00:49:17,760
dat je daar dus niet je keuze op
1287
00:49:17,760 --> 00:49:18,380
mag baseren.
1288
00:49:19,000 --> 00:49:21,500
En je moet een transparant selectieproces hebben.
1289
00:49:22,140 --> 00:49:24,360
En als makelaar zijnde moet je dit ook
1290
00:49:24,360 --> 00:49:25,560
op je website hebben staan.
1291
00:49:26,260 --> 00:49:28,420
Dus dat betekent dat een huurder precies moet
1292
00:49:28,420 --> 00:49:31,300
kunnen zien hoe een huurder geselecteerd wordt voor
1293
00:49:31,300 --> 00:49:34,980
een huurwoning en dat dit dus niet op
1294
00:49:34,980 --> 00:49:36,360
bepaalde kenmerken gebeurt.
1295
00:49:36,360 --> 00:49:38,680
Verder mag je als makelaar ook geen verborgen
1296
00:49:38,680 --> 00:49:41,800
kosten rekenen en mag je ook geen koetage
1297
00:49:41,800 --> 00:49:43,240
aan de kant van de huurder rekenen.
1298
00:49:43,460 --> 00:49:46,180
Of contractkosten of ook maar iets wat te
1299
00:49:46,180 --> 00:49:50,520
maken heeft met geld wat een huurder moet
1300
00:49:50,520 --> 00:49:52,680
betalen voordat de huurovereenkomst ingaat.
1301
00:49:53,120 --> 00:49:54,900
Op het moment dat de verhuurder de opdracht
1302
00:49:54,900 --> 00:49:57,800
geeft voor de verhuur, is de verhuurder opdrachtgever
1303
00:49:57,800 --> 00:49:59,500
en moeten alle kosten ook aan de kant
1304
00:49:59,500 --> 00:50:00,440
van de verhuurder liggen.
1305
00:50:00,840 --> 00:50:02,840
Het tweede punt wat in deze wet geregeld
1306
00:50:02,840 --> 00:50:04,300
wordt, is de verhuurvergunning.
1307
00:50:04,300 --> 00:50:09,240
De verhuurvergunning geeft gemeentes eigenlijk extra handvatten om
1308
00:50:09,240 --> 00:50:11,700
op te kunnen treden tegen, zoals dat hier
1309
00:50:11,700 --> 00:50:13,720
in de volksmond heet, huisjesmelkers.
1310
00:50:15,660 --> 00:50:19,560
Met de verhuurvergunning kunnen gemeentes, Rotterdam en Den
1311
00:50:19,560 --> 00:50:23,280
Haag doen dit bijvoorbeeld, in zwakkere wijken kunnen
1312
00:50:23,280 --> 00:50:25,040
ze meer grip krijgen op verhuurders.
1313
00:50:25,160 --> 00:50:27,660
Dus als we kijken naar Rotterdam, Rotterdam heeft
1314
00:50:27,660 --> 00:50:30,220
in de wijk Carnisse de verhuurvergunning ingevoerd.
1315
00:50:30,220 --> 00:50:33,540
En dit betekent dat je als verhuurder verplicht
1316
00:50:33,540 --> 00:50:35,720
bent om een verhuurvergunning te hebben als je
1317
00:50:35,720 --> 00:50:37,820
in die wijk een woning wil verhuren.
1318
00:50:38,600 --> 00:50:39,980
En als we dan specifiek kijken naar het
1319
00:50:39,980 --> 00:50:44,080
beleid van Rotterdam, dan eist de gemeente daar
1320
00:50:44,080 --> 00:50:48,340
eigenlijk dat je de huurprijs vraagt volgens de
1321
00:50:48,340 --> 00:50:48,920
puntentelling.
1322
00:50:49,660 --> 00:50:51,660
Dus in heel Nederland zou dit pas gaan
1323
00:50:51,660 --> 00:50:54,640
gelden als de wet betaalbare middenhuur ingaat.
1324
00:50:54,640 --> 00:50:58,240
Maar met die verhuurvergunning kunnen gemeentes het al
1325
00:50:58,240 --> 00:51:00,040
op lokaal niveau afdwingen.
1326
00:51:00,160 --> 00:51:02,960
Dus dat is een belangrijk aspect wat in
1327
00:51:02,960 --> 00:51:04,360
die verhuurvergunning geregeld wordt.
1328
00:51:04,960 --> 00:51:07,640
En een ander belangrijk aspect binnen die verhuurvergunning
1329
00:51:07,640 --> 00:51:09,700
is dat ze ook kunnen afdwingen dat je
1330
00:51:09,700 --> 00:51:10,980
onderhoud doet aan woningen.
1331
00:51:11,520 --> 00:51:13,820
Je ziet vaak toch ook wel in de
1332
00:51:13,820 --> 00:51:16,180
gewoon wat armere wijken, zie je dat er
1333
00:51:16,180 --> 00:51:18,800
ook door verhuurders soms slecht onderhoud gepleegd wordt.
1334
00:51:19,480 --> 00:51:21,960
En gemeentes kunnen met die verhuurvergunning jou als
1335
00:51:21,960 --> 00:51:24,260
verhuurder dus dwingen om dat onderhoud te doen.
1336
00:51:24,260 --> 00:51:26,440
En die verhuurvergunning gaat best wel ver.
1337
00:51:27,220 --> 00:51:30,560
Want op het moment dat jij stelselmatig te
1338
00:51:30,560 --> 00:51:34,420
veel huur blijft vragen of geen onderhoud doet,
1339
00:51:34,980 --> 00:51:37,620
dan kan de gemeente eerst beginnen met het
1340
00:51:37,620 --> 00:51:40,160
opleggen van boetes en het opleggen van dwangsommen.
1341
00:51:40,720 --> 00:51:43,480
Maar de meest verregaande maatregel is dat zij
1342
00:51:43,480 --> 00:51:45,920
het beheer van jouw huurwoning over kunnen nemen.
1343
00:51:46,380 --> 00:51:48,380
Dat betekent dat jij dus niet meer zelf
1344
00:51:48,380 --> 00:51:50,200
grip hebt op jouw huurwoning.
1345
00:51:50,200 --> 00:51:52,620
Dus je moet wel alle kosten betalen.
1346
00:51:52,880 --> 00:51:55,480
Dus denk aan je rente voor je hypotheek
1347
00:51:55,480 --> 00:51:55,880
bijvoorbeeld.
1348
00:51:56,600 --> 00:51:59,160
Maar de gemeente gaat uiteindelijk beslissen voor welk
1349
00:51:59,160 --> 00:52:01,300
bedrag het verhuurd wordt, aan wie het verhuurd
1350
00:52:01,300 --> 00:52:01,600
wordt.
1351
00:52:01,920 --> 00:52:03,140
En die gaat ook het beheer doen.
1352
00:52:03,780 --> 00:52:06,760
Dus echt heel belangrijk, als jij verhuurt in
1353
00:52:06,760 --> 00:52:09,100
een stad waar een verhuurvergunning van kracht is,
1354
00:52:09,320 --> 00:52:11,500
zorg dan echt dat je voldoet aan die
1355
00:52:11,500 --> 00:52:11,940
regels.
1356
00:52:12,240 --> 00:52:13,760
Want de maatregelen als je het niet doet,
1357
00:52:13,820 --> 00:52:15,680
zijn echt heel erg verregaand.
1358
00:52:15,680 --> 00:52:18,220
Met de komst van de wet Goed Verhuurderschap,
1359
00:52:18,500 --> 00:52:20,020
die geeft dus eigenlijk, en ik heb dat
1360
00:52:20,020 --> 00:52:22,220
in het vorige voorbeeld ook al benoemd, die
1361
00:52:22,220 --> 00:52:25,760
geeft gemeentes gewoon veel meer handvatten om dwingend
1362
00:52:25,760 --> 00:52:28,920
op te kunnen treden tegen huisjesmelkers en dus
1363
00:52:28,920 --> 00:52:30,720
eigenlijk om excessen in de markt aan te
1364
00:52:30,720 --> 00:52:31,020
pakken.
1365
00:52:31,380 --> 00:52:33,160
Een laatste punt wat belangrijk is in deze
1366
00:52:33,160 --> 00:52:35,580
wet, is dat met de invoering van de
1367
00:52:35,580 --> 00:52:39,180
wet, gemeentes ook allemaal verplicht waren om een
1368
00:52:39,180 --> 00:52:41,760
meldpunt in te richten, speciaal voor huurders waar
1369
00:52:41,760 --> 00:52:44,240
ze terecht kunnen met klachten over hun verhuurder.
1370
00:52:44,240 --> 00:52:46,800
Dus elke gemeente in Nederland heeft nu een
1371
00:52:46,800 --> 00:52:49,140
punt waar huurders met hun klachten terecht kunnen,
1372
00:52:49,680 --> 00:52:52,860
zodat de gemeente veel gerichter verhuurders kan aanpakken.
1373
00:52:53,240 --> 00:52:56,520
Dus met deze wet worden verhuurders eigenlijk gedwongen
1374
00:52:56,520 --> 00:52:58,920
om je woning gewoon heel goed te onderhouden
1375
00:52:58,920 --> 00:53:01,660
en ervoor te zorgen dat je ook gewoon
1376
00:53:01,660 --> 00:53:05,140
een nette huurprijs vraagt conform het woningwaarderingstelsel.
1377
00:53:09,300 --> 00:53:12,420
De laatste belangrijke wet in Nederland is nog
1378
00:53:12,420 --> 00:53:14,660
niet actief, maar die wordt waarschijnlijk dit jaar
1379
00:53:14,660 --> 00:53:17,140
2024 ingevoerd.
1380
00:53:17,420 --> 00:53:19,080
Wanneer is nog niet bekend, ze wilden hem
1381
00:53:19,080 --> 00:53:21,820
op 1 juli 2024 invoeren, maar dat wordt
1382
00:53:21,820 --> 00:53:23,160
waarschijnlijk al niet meer gehaald.
1383
00:53:23,800 --> 00:53:26,240
Maar dat die in 2024 eraan komt lijkt
1384
00:53:26,240 --> 00:53:27,240
bijna onvermijdelijk.
1385
00:53:28,080 --> 00:53:29,840
Wat gebeurt er in deze wet?
1386
00:53:30,940 --> 00:53:33,240
In de wet betaalbare meerhuur zegt de overheid
1387
00:53:33,240 --> 00:53:36,200
eigenlijk niet meer met 148 punten is jouw
1388
00:53:36,200 --> 00:53:37,620
woning in de vrije sector, maar ze gaan
1389
00:53:37,620 --> 00:53:41,480
die puntengrens oprekken naar 187 punten.
1390
00:53:42,200 --> 00:53:45,180
Dat betekent dat een heel groot gedeelte van
1391
00:53:45,180 --> 00:53:46,960
de huurwoningen die nu nog in de vrije
1392
00:53:46,960 --> 00:53:50,020
sector vallen, dat straks niet meer zijn.
1393
00:53:50,280 --> 00:53:52,980
Dus die vallen allemaal in de gereguleerde sector.
1394
00:53:53,840 --> 00:53:55,600
En dat kan dus betekenen dat je nu
1395
00:53:55,600 --> 00:53:59,060
misschien een woning verhuurt marktconform voor 13 of
1396
00:53:59,060 --> 00:53:59,960
1400 euro.
1397
00:54:00,720 --> 00:54:02,040
En op het moment dat die dan straks
1398
00:54:02,040 --> 00:54:04,220
vrijkomt, en dat is ook een belangrijk punt
1399
00:54:04,220 --> 00:54:05,520
als je woningen verhuurt.
1400
00:54:06,280 --> 00:54:08,740
Als jouw woning vrijkomt moet je altijd weer
1401
00:54:08,740 --> 00:54:11,160
voldoen aan de wet en regelgeving die op
1402
00:54:11,160 --> 00:54:12,220
dat moment geldt.
1403
00:54:12,340 --> 00:54:14,660
In Nederland verandert er nog wel iets op
1404
00:54:14,660 --> 00:54:16,140
het gebied van wet en regelgeving.
1405
00:54:16,740 --> 00:54:18,840
Dus heel erg belangrijk om je te beseffen.
1406
00:54:19,300 --> 00:54:21,920
Als je nu een woning hebt van 149
1407
00:54:21,920 --> 00:54:25,300
punten vrije sector, verhuur je lekker marktconform voor
1408
00:54:25,300 --> 00:54:26,560
14, 1500 euro.
1409
00:54:27,260 --> 00:54:29,180
Op het moment dat die vrijkomt en de
1410
00:54:29,180 --> 00:54:31,520
nieuwe wet en regelgeving is ingevoerd, die wet
1411
00:54:31,520 --> 00:54:34,500
betaalbare meerhuur, dan is jouw woning dus in
1412
00:54:34,500 --> 00:54:36,500
één keer niet meer vrij, want dan heb
1413
00:54:36,500 --> 00:54:38,160
je 187 punten nodig.
1414
00:54:38,160 --> 00:54:39,960
En dan moet je dus gaan kijken in
1415
00:54:39,960 --> 00:54:41,960
de tabel die de overheid heeft afgegeven.
1416
00:54:42,460 --> 00:54:44,620
En dan zie je dat jouw woning niet
1417
00:54:44,620 --> 00:54:47,500
meer 17 of 16 of 1500 euro gaat
1418
00:54:47,500 --> 00:54:49,740
opbrengen, maar dat je bijvoorbeeld nog maar 800
1419
00:54:49,740 --> 00:54:51,460
euro huur mag gaan vragen.
1420
00:54:52,040 --> 00:54:54,460
Om goed te kunnen aantonen wat dit betekent
1421
00:54:54,460 --> 00:54:57,080
voor jouw rendement, gaan we hier nu een
1422
00:54:57,080 --> 00:54:58,560
rendementsoverzicht van laten zien.
1423
00:54:59,020 --> 00:55:00,840
Als we kijken wat er gaat gebeuren met
1424
00:55:00,840 --> 00:55:02,860
het rendement op het moment dat die wet
1425
00:55:02,860 --> 00:55:04,640
betaalbare meerhuur ingaat.
1426
00:55:05,620 --> 00:55:08,160
Ik heb jullie uitgelegd dat de overheid van
1427
00:55:08,160 --> 00:55:09,580
plan is, of het doel met die wet
1428
00:55:09,580 --> 00:55:13,280
betaalbare meerhuur, dat de huurprijzen nog meer gereguleerd
1429
00:55:13,280 --> 00:55:13,720
gaan worden.
1430
00:55:15,280 --> 00:55:18,560
Dat betekent waar we dus eerst 1700 euro
1431
00:55:18,560 --> 00:55:21,840
per maand voor ontspant konden krijgen, wat we
1432
00:55:21,840 --> 00:55:25,020
voor 350.000 euro hadden aangekocht, gaan we
1433
00:55:25,020 --> 00:55:26,600
nu door de nieuwe wet en regelgeving naar
1434
00:55:26,600 --> 00:55:28,420
1100 euro per maand.
1435
00:55:28,900 --> 00:55:31,160
Kom je uit op een jaarhuur van 13
1436
00:55:31,160 --> 00:55:32,660
.200 euro.
1437
00:55:32,660 --> 00:55:35,920
Dat was dus in een goede tijd 20
1438
00:55:35,920 --> 00:55:38,800
.400 euro, dat zakt dus terug naar 13
1439
00:55:38,800 --> 00:55:40,560
.200 euro per jaar.
1440
00:55:41,180 --> 00:55:44,200
Je kosten blijven hetzelfde, die worden niet lager.
1441
00:55:45,240 --> 00:55:49,420
Je totale jaarhuur halveert, dus je gaat van
1442
00:55:49,420 --> 00:55:53,920
een totale jaarhuur van 13.680 euro, naar
1443
00:55:53,920 --> 00:55:57,680
nog maar een jaarhuur van 6480 euro.
1444
00:55:58,260 --> 00:56:00,580
Dat betekent dat je rendement op je eigen
1445
00:56:00,580 --> 00:56:04,520
vermogen terugzakt naar 1.9%. Dus door de
1446
00:56:04,520 --> 00:56:06,640
nieuwe wet en regelgeving vanuit de overheid, is
1447
00:56:06,640 --> 00:56:09,760
eigenlijk een pand nu aankopen voor de verhuur,
1448
00:56:09,860 --> 00:56:11,340
gewoon niet meer zo heel erg interessant.
1449
00:56:12,460 --> 00:56:14,800
Dus stel je voor dit plaatje, dus die
1450
00:56:14,800 --> 00:56:17,720
1.9%, die haal je op het moment
1451
00:56:17,720 --> 00:56:20,140
dat je woning gewoon langdurig verhuurd is, de
1452
00:56:20,140 --> 00:56:22,840
huurder betaalt elke maand de huur, er zijn
1453
00:56:22,840 --> 00:56:26,120
geen onvoorziene hele hoge uitgaven, dan zit je
1454
00:56:26,120 --> 00:56:28,740
op die 1.9%. Maar stel je voor
1455
00:56:28,740 --> 00:56:30,580
dat jij twee keer in het jaar een
1456
00:56:30,580 --> 00:56:34,160
mutatie hebt, omdat jouw huurder opzegt, dan wordt
1457
00:56:34,160 --> 00:56:39,320
jouw jaarhuur niet meer 6480 euro, maar die
1458
00:56:39,320 --> 00:56:41,420
gaat misschien wel naar de 5000 euro, omdat
1459
00:56:41,420 --> 00:56:43,240
je één of twee maanden leegstand hebt op
1460
00:56:43,240 --> 00:56:43,620
een jaar.
1461
00:56:44,060 --> 00:56:46,080
En dan zak je natuurlijk helemaal terug in
1462
00:56:46,080 --> 00:56:46,820
de rode cijfers.
1463
00:56:52,930 --> 00:56:55,670
De laatste belangrijke wet, die wordt op 1
1464
00:56:55,670 --> 00:56:59,150
juli 2024 ingevoerd, en dat is de wet
1465
00:56:59,150 --> 00:57:00,590
het verbod op tijdelijke huurcontracten.
1466
00:57:01,410 --> 00:57:03,210
Hier heb ik in deze masterclass natuurlijk al
1467
00:57:03,210 --> 00:57:05,530
veel over verteld, en dat houdt gewoon in
1468
00:57:05,530 --> 00:57:09,010
dat je niet meer tijdelijk een huuroverenkomst mag
1469
00:57:09,010 --> 00:57:10,390
sluiten met een huurder.
1470
00:57:10,650 --> 00:57:12,710
Er zijn nog wel bepaalde uitzonderingen, maar die
1471
00:57:12,710 --> 00:57:15,230
zijn voor particuliere beleggers niet echt heel erg
1472
00:57:15,230 --> 00:57:15,730
interessant.
1473
00:57:16,530 --> 00:57:18,570
Dus wees je ervan bewust dat als je
1474
00:57:18,570 --> 00:57:21,130
een huuroverenkomst sluit met een huurder, dit vaak
1475
00:57:21,130 --> 00:57:23,110
dus ook echt voor hele lange termijn is.
1476
00:57:23,670 --> 00:57:25,430
Zit je hier niet op te wachten, dan
1477
00:57:25,430 --> 00:57:28,810
kan je bijvoorbeeld wel kijken naar verhuren aan
1478
00:57:28,810 --> 00:57:29,290
expats.
1479
00:57:29,390 --> 00:57:32,350
Omdat expats natuurlijk vanuit het buitenland komen, hiervoor
1480
00:57:32,350 --> 00:57:34,410
een tijdelijke periode in Nederland zijn en dan
1481
00:57:34,410 --> 00:57:36,350
weer weggaan, heb je veel meer kans dat
1482
00:57:36,350 --> 00:57:38,090
jouw woning na twee of drie jaar weer
1483
00:57:38,090 --> 00:57:40,410
vrijkomt, dan dat je hem aan een particuliere
1484
00:57:40,410 --> 00:57:41,570
huurder verhuurt.
1485
00:57:42,530 --> 00:57:44,130
Er zijn een beetje voor en tegens op
1486
00:57:44,130 --> 00:57:47,790
dit vlak, want voor 2016 kenden we ook
1487
00:57:47,790 --> 00:57:50,130
geen contracten voor bepaalde tijd.
1488
00:57:50,910 --> 00:57:52,490
Dus je kan je afvragen wat is dan
1489
00:57:52,490 --> 00:57:53,730
de impact van deze wet.
1490
00:57:53,730 --> 00:57:55,850
Maar op de een of andere manier vinden
1491
00:57:55,850 --> 00:57:59,850
particuliere beleggers een bepaalde vorm van tijdelijkheid heel
1492
00:57:59,850 --> 00:58:00,650
erg prettig.
1493
00:58:01,290 --> 00:58:04,390
Dus met de wet tijdelijke huurcontracten kon je
1494
00:58:04,390 --> 00:58:06,430
dus elke twee jaar bedenken wat ga ik
1495
00:58:06,430 --> 00:58:07,390
met mijn vastgoed doen?
1496
00:58:08,130 --> 00:58:10,830
En zeker in de afgelopen jaren, waarin er
1497
00:58:10,830 --> 00:58:16,270
zoveel wijzigingen zijn geweest in fiscale wetten, stijgende
1498
00:58:16,270 --> 00:58:19,850
rentes, huurwetten, noem maar op.
1499
00:58:20,110 --> 00:58:21,770
Dan kan je je voorstellen dat het natuurlijk
1500
00:58:21,770 --> 00:58:23,730
prettig is als je woning leeg komt, dat
1501
00:58:23,730 --> 00:58:26,290
je dan kan bekijken haal ik nog rendement
1502
00:58:26,290 --> 00:58:27,630
met deze woning of wil ik hem toch
1503
00:58:27,630 --> 00:58:28,430
liever verkopen?
1504
00:58:29,290 --> 00:58:31,150
En een lege woning brengt gewoon in de
1505
00:58:31,150 --> 00:58:33,370
verkoop veel meer op dan een verhuurde woning.
1506
00:58:34,110 --> 00:58:36,070
Aan de andere kant kan je je ook
1507
00:58:36,070 --> 00:58:40,730
afvragen is elke twee jaar een mutatie wel
1508
00:58:40,730 --> 00:58:42,010
gunstig voor mijn rendement?
1509
00:58:42,090 --> 00:58:45,350
Want elke twee jaar betaal je dus makelaarskosten,
1510
00:58:45,890 --> 00:58:48,110
heb je een paar weken leegstand, omdat je
1511
00:58:48,110 --> 00:58:51,170
vaak niet in een aangesloten periode een nieuwe
1512
00:58:51,170 --> 00:58:51,910
huurder hebt.
1513
00:58:52,590 --> 00:58:55,110
Je moet weer onderhoud doen omdat een woning
1514
00:58:55,110 --> 00:58:55,710
komt leeg.
1515
00:58:55,810 --> 00:58:58,090
Er zijn altijd wel wat dingen, muurtjes die
1516
00:58:58,090 --> 00:59:00,270
misschien geverfd moeten worden, etc.
1517
00:59:01,270 --> 00:59:03,830
Dus ja, een huurder voor vijf of tien
1518
00:59:03,830 --> 00:59:06,350
jaar hoeft aan de andere kant ook helemaal
1519
00:59:06,350 --> 00:59:07,610
niet slecht te zijn.
1520
00:59:08,110 --> 00:59:10,930
Mis je natuurlijk wel ooit het vastgoed gewoon
1521
00:59:10,930 --> 00:59:12,970
voor een goede prijs gekocht hebt en gunstig
1522
00:59:12,970 --> 00:59:15,310
hebt gefinancierd, zodat je in ieder geval niet
1523
00:59:15,310 --> 00:59:17,050
met je rentes en dergelijk in de knel
1524
00:59:17,050 --> 00:59:17,330
komt.
1525
00:59:22,680 --> 00:59:25,540
Het laatste juridisch kader waar je rekening mee
1526
00:59:25,540 --> 00:59:28,240
moet houden als je woningen gaat verhuren, is
1527
00:59:28,240 --> 00:59:30,020
dat je niet alleen te maken hebt met
1528
00:59:30,020 --> 00:59:31,920
een stukje huurrecht, maar ook met een stukje
1529
00:59:31,920 --> 00:59:32,720
bestuursrecht.
1530
00:59:33,620 --> 00:59:36,900
En bestuursrecht wordt vaak op lokaal niveau uitgevoerd.
1531
00:59:37,020 --> 00:59:39,600
Dat betekent dat dat bij gemeentes ligt en
1532
00:59:39,600 --> 00:59:42,140
gemeentes kunnen daar ook best wel makkelijk aanpassingen
1533
00:59:42,140 --> 00:59:42,500
in doen.
1534
00:59:43,380 --> 00:59:44,920
Nou, wat voor regels vind je nou in
1535
00:59:44,920 --> 00:59:45,740
het bestuursrecht?
1536
00:59:45,840 --> 00:59:48,700
Dan moet je denken aan regels om woningen
1537
00:59:48,700 --> 00:59:51,280
te splitsen, want je mag niet zomaar zonder
1538
00:59:51,280 --> 00:59:53,980
vergunning van één woning twee woningen maken.
1539
00:59:53,980 --> 00:59:57,320
Hier zitten regels aan zoals bijvoorbeeld het minimaal
1540
00:59:57,320 --> 01:00:02,120
aantal vierkante meters, regels met betrekking tot het
1541
01:00:02,120 --> 01:00:04,060
verhuren aan studenten, want je mag ook niet
1542
01:00:04,060 --> 01:00:07,280
in elke gemeente zonder vergunning zomaar aan studenten
1543
01:00:07,280 --> 01:00:07,720
verhuren.
1544
01:00:08,140 --> 01:00:09,540
In heel veel steden heb je daar een
1545
01:00:09,540 --> 01:00:10,880
kamervuurvergunning voor nodig.
1546
01:00:11,500 --> 01:00:13,900
Nou, dat zijn allemaal zaken die worden geregeld
1547
01:00:13,900 --> 01:00:15,160
in het bestuursrecht.
1548
01:00:15,720 --> 01:00:17,960
En in het bestuursrecht vind je die regels
1549
01:00:17,960 --> 01:00:20,740
vaak in de huisvestingsverordening van een gemeente.
1550
01:00:20,740 --> 01:00:22,820
Dus ik zei het helemaal aan het begin
1551
01:00:22,820 --> 01:00:24,840
van de masterclass heb ik het gehad over
1552
01:00:24,840 --> 01:00:26,520
het kiezen van een doelgroep.
1553
01:00:26,920 --> 01:00:28,720
Dus op het moment dat je kiest voor
1554
01:00:28,720 --> 01:00:31,680
bijvoorbeeld de verhuur aan studenten, dan betekent dat
1555
01:00:31,680 --> 01:00:33,740
je dus in het beleid van de gemeente
1556
01:00:33,740 --> 01:00:36,280
moet gaan kijken welke regels zijn er nou
1557
01:00:36,280 --> 01:00:37,820
voor de verhuur aan studenten.
1558
01:00:38,260 --> 01:00:41,220
Sommige gemeentes die zeggen bijvoorbeeld nou minimaal drie
1559
01:00:41,220 --> 01:00:43,820
studenten zonder vergunning mag, maar vanaf de vierde
1560
01:00:43,820 --> 01:00:45,520
heb je een kamervuurvergunning nodig.
1561
01:00:46,100 --> 01:00:47,940
En dan kan het ook weer zo zijn
1562
01:00:47,940 --> 01:00:51,040
dat de gemeente zegt nou wij hanteren een
1563
01:00:51,040 --> 01:00:54,360
50 meter eis als het gaat om kamervuurvergunning.
1564
01:00:54,420 --> 01:00:57,000
En dat betekent dat bijvoorbeeld in een straal
1565
01:00:57,000 --> 01:00:58,840
van 50 meter als daar al een andere
1566
01:00:58,840 --> 01:01:01,400
vergunning afgegeven is, je niet meer zomaar een
1567
01:01:01,400 --> 01:01:02,500
nieuwe vergunning krijgt.
1568
01:01:03,440 --> 01:01:08,300
Ook zijn er bepaalde afmetingen voor bijvoorbeeld een
1569
01:01:08,300 --> 01:01:10,840
studentenkamer, hoe groot die minimaal mag zijn.
1570
01:01:11,420 --> 01:01:13,240
Nou, dit zijn allemaal dingen die vind je
1571
01:01:13,240 --> 01:01:14,080
terug in het bestuursrecht.
1572
01:01:14,080 --> 01:01:18,980
Dus het bestuursrecht gaat eigenlijk spelen op het
1573
01:01:18,980 --> 01:01:21,920
moment dat je iets anders gaat doen dan
1574
01:01:21,920 --> 01:01:24,380
gewoon een woning verhuren aan een gezinnetje of
1575
01:01:24,380 --> 01:01:25,600
aan een particuliere huurder.
1576
01:01:25,980 --> 01:01:28,960
Dus denk aan het verhuren aan studenten, het
1577
01:01:28,960 --> 01:01:32,080
creëren van extra woningen, verhuren aan woongroepen.
1578
01:01:32,980 --> 01:01:34,340
Dat zijn echt aspecten.
1579
01:01:34,440 --> 01:01:36,040
Als je dat wil gaan doen, dan moet
1580
01:01:36,040 --> 01:01:37,840
je je echt gaan verdiepen in het bestuursrecht.
1581
01:01:38,300 --> 01:01:42,140
Nou, wil je dus direct investeren in vastgoed
1582
01:01:42,140 --> 01:01:44,420
en wil je dat dus doen op een
1583
01:01:44,420 --> 01:01:47,080
buy-to-let manier, dus dat betekent dat
1584
01:01:47,080 --> 01:01:49,560
je een woning gaat aankopen voor de verhuur,
1585
01:01:49,760 --> 01:01:51,700
dan is het dus heel belangrijk dat je
1586
01:01:51,700 --> 01:01:54,060
kijkt naar aan welke doelgroep wil je gaan
1587
01:01:54,060 --> 01:01:54,540
verhuren.
1588
01:01:54,960 --> 01:01:56,660
Dus vanuit de doelgroep ga je kijken naar
1589
01:01:56,660 --> 01:01:57,440
de locatie.
1590
01:01:58,360 --> 01:02:00,400
Heel erg belangrijk dat je met een makelaar
1591
01:02:00,400 --> 01:02:02,300
werkt, zodat je zeker weet dat je de
1592
01:02:02,300 --> 01:02:04,580
goede huurder hebt, dat je huurder goed gescreend
1593
01:02:04,580 --> 01:02:06,960
wordt, dat er een incheck gedaan wordt en
1594
01:02:06,960 --> 01:02:08,880
dat er een goede outcheck gedaan wordt, zodat
1595
01:02:08,880 --> 01:02:10,980
je ook dingen kan verrekenen met de borg
1596
01:02:10,980 --> 01:02:15,740
en dat je natuurlijk hopelijk een huurder selecteert
1597
01:02:15,740 --> 01:02:18,200
die ook gewoon de gehele huurperiode zijn huur
1598
01:02:18,200 --> 01:02:18,860
gaat voldoen.
1599
01:02:19,500 --> 01:02:22,340
En heel erg belangrijk, en dat is echt
1600
01:02:22,340 --> 01:02:25,680
denk ik het allerbelangrijkste punt, als je woningen
1601
01:02:25,680 --> 01:02:27,840
gaat verhuren, dat je je er echt van
1602
01:02:27,840 --> 01:02:29,700
bewust bent dat je in een heel strak
1603
01:02:29,700 --> 01:02:31,860
kader zit van wet en regelgeving.
1604
01:02:32,220 --> 01:02:34,420
Dus die huurwet is heel erg belangrijk en
1605
01:02:34,420 --> 01:02:36,540
daar zit natuurlijk dat stuk dwingend recht in.
1606
01:02:36,700 --> 01:02:38,840
Dus je moet echt voldoen aan de regels
1607
01:02:38,840 --> 01:02:40,140
die in de wet staan en je mag
1608
01:02:40,140 --> 01:02:42,000
alleen maar afwijken in het voordeel van de
1609
01:02:42,000 --> 01:02:42,440
huurder.
1610
01:02:42,980 --> 01:02:44,960
De wet goed verder schap, waarin je dus
1611
01:02:44,960 --> 01:02:47,360
verplicht wordt om onderhoud te doen, dat is
1612
01:02:47,360 --> 01:02:49,240
eigenlijk het allergrootste ding.
1613
01:02:49,660 --> 01:02:50,860
En op het moment dat je in een
1614
01:02:50,860 --> 01:02:52,880
gebied zit met een verhuurvergunning word je dus
1615
01:02:52,880 --> 01:02:55,780
ook al verplicht om conform de puntstelling te
1616
01:02:55,780 --> 01:02:56,460
gaan verhuren.
1617
01:02:57,120 --> 01:02:59,720
De wet betaalbare middenhuur, die eraan komt.
1618
01:03:01,140 --> 01:03:04,620
Daarin belangrijk om te beseffen dat het puntenaantal
1619
01:03:04,620 --> 01:03:07,080
opgerekt gaat worden naar 187 punten.
1620
01:03:07,220 --> 01:03:08,900
Dus ben je je nog aan het oriënteren
1621
01:03:08,900 --> 01:03:10,320
om een woning aan te kopen?
1622
01:03:10,760 --> 01:03:13,600
Zoek dan naar veel vierkante meters en hoge
1623
01:03:13,600 --> 01:03:17,360
energielabels zodat je over die 187 punten heen
1624
01:03:17,360 --> 01:03:17,600
gaat.
1625
01:03:17,740 --> 01:03:19,040
En dan mag je dus zelf nog bepalen
1626
01:03:19,040 --> 01:03:20,500
welke huurprijs je gaat vragen.
1627
01:03:21,160 --> 01:03:22,360
Wees je er ook van bewust dat je
1628
01:03:22,360 --> 01:03:25,560
na 1 juli 2024 geen tijdelijke huurcontracten meer
1629
01:03:25,560 --> 01:03:26,140
mag sluiten.
1630
01:03:27,460 --> 01:03:29,760
En knoop goed in je oren dat als
1631
01:03:29,760 --> 01:03:32,220
je iets anders gaat doen dan verhuren aan
1632
01:03:32,220 --> 01:03:34,260
een particuliere huurder of een gezin.
1633
01:03:34,640 --> 01:03:36,700
Dus dan heb ik het over studentenverhuur of
1634
01:03:36,700 --> 01:03:38,640
het verhuren aan bijvoorbeeld arbeidsmigranten.
1635
01:03:38,980 --> 01:03:41,180
Dat je dan ook naar het bestuursrecht moet
1636
01:03:41,180 --> 01:03:43,260
gaan kijken en dat je dat echt op
1637
01:03:43,260 --> 01:03:44,780
lokaal gemeentelijk niveau moet doen.
1638
01:03:51,290 --> 01:03:54,270
De vraag natuurlijk is, is vastgoedbeleggen in Nederland
1639
01:03:54,270 --> 01:03:55,130
nog wel interessant?
1640
01:03:55,370 --> 01:03:57,830
We hebben tot nu toe gezien dat we
1641
01:03:57,830 --> 01:03:59,590
in Nederland te maken hebben met een best
1642
01:03:59,590 --> 01:04:02,350
onbetrouwbare overheid die in een heel hoog tempel
1643
01:04:02,350 --> 01:04:05,730
allemaal nieuwe wet en regels introduceert.
1644
01:04:05,990 --> 01:04:08,070
We hebben ook gezien dat het model wat
1645
01:04:08,070 --> 01:04:10,790
in Nederland heel erg populair was het bijtoiletmodel
1646
01:04:10,790 --> 01:04:13,570
door alle regels eigenlijk niet meer zo heel
1647
01:04:13,570 --> 01:04:14,710
erg interessant is.
1648
01:04:14,930 --> 01:04:17,390
Maar we hebben ook gezien dat vastgoed als
1649
01:04:17,390 --> 01:04:20,830
product wel hele mooie eigenschappen heeft om in
1650
01:04:20,830 --> 01:04:21,430
te investeren.
1651
01:04:22,050 --> 01:04:23,790
En ik ga je nu vertellen op welke
1652
01:04:23,790 --> 01:04:26,290
manier je nog wel rendement kan halen met
1653
01:04:26,290 --> 01:04:27,410
investeren in vastgoed.
1654
01:04:28,890 --> 01:04:31,410
In een land waar het mooie en charm
1655
01:04:31,410 --> 01:04:33,230
is beroemd is er een storm in de
1656
01:04:33,230 --> 01:04:34,230
wereld van realesteen.
1657
01:04:34,890 --> 01:04:37,990
Het Nederlandse beheer met zijn eindeloze regels en
1658
01:04:37,990 --> 01:04:41,790
restricties maakt het steeds moeilijker voor investeerders om
1659
01:04:41,790 --> 01:04:42,110
te overleven.
1660
01:04:42,950 --> 01:04:45,310
We kunnen deze nieuwe regels niet meer volhouden.
1661
01:04:46,410 --> 01:04:48,290
Onze winsten schrijven.
1662
01:04:48,710 --> 01:04:50,250
Er moet een betere manier zijn.
1663
01:04:50,990 --> 01:04:54,130
Met de juiste strategie kunnen investeerders nog steeds
1664
01:04:54,130 --> 01:04:56,470
succes verrijken en een verschil maken in de
1665
01:04:56,470 --> 01:04:57,450
Nederlandse realesteenmarkt.
1666
01:04:58,370 --> 01:05:00,410
Laat de restricties je niet terughouden.
1667
01:05:01,470 --> 01:05:04,770
Ontdek de nieuwe frontier van realesteen-investering in
1668
01:05:04,770 --> 01:05:05,130
Nederland.
1669
01:05:06,450 --> 01:05:07,250
Investeer smart.
1670
01:05:07,890 --> 01:05:09,110
Investeer in kansen.
1671
01:05:09,690 --> 01:05:11,190
Ontdek de nieuwe Nederland.
1672
01:05:12,230 --> 01:05:13,450
Volg Esther Dekker.
1673
01:05:14,530 --> 01:05:16,110
Je volgende grote investering wacht.
1674
01:05:18,170 --> 01:05:21,610
Als we kijken naar de vastgoedmarkt in Nederland
1675
01:05:21,610 --> 01:05:25,230
dan zien we dat de huurprijzen aan alle
1676
01:05:25,230 --> 01:05:26,350
kanten gereguleerd worden.
1677
01:05:26,910 --> 01:05:29,590
Maar de koopprijzen zijn niet gereguleerd.
1678
01:05:30,310 --> 01:05:32,330
En tegelijkertijd zien we dat we in Nederland
1679
01:05:32,330 --> 01:05:34,630
te maken hebben met een wooncrisis.
1680
01:05:35,110 --> 01:05:38,030
Dat betekent dat er veel minder bouwvergunningen worden
1681
01:05:38,030 --> 01:05:41,170
afgegeven dan het aantal woningen wat bijgebouwd moet
1682
01:05:41,170 --> 01:05:41,450
worden.
1683
01:05:41,810 --> 01:05:44,030
Want willen we de wooncrisis in Nederland oplossen
1684
01:05:44,030 --> 01:05:47,890
dan moeten er tot 2030 100.000 woningen
1685
01:05:47,890 --> 01:05:48,870
per jaar bijkomen.
1686
01:05:49,690 --> 01:05:53,510
En op dit moment, in 2024, zijn er
1687
01:05:53,510 --> 01:05:56,290
nog maar 58.000 vergunningen afgegeven.
1688
01:05:56,290 --> 01:05:59,050
En de verwachting is dat er in 2024
1689
01:05:59,050 --> 01:06:02,690
maar 65.000 nieuwbouwvergunningen worden afgegeven.
1690
01:06:03,010 --> 01:06:07,150
Dat betekent dat dat getal van 100.000
1691
01:06:07,150 --> 01:06:10,710
woningen per jaar dat gaat nooit lukken vanuit
1692
01:06:10,710 --> 01:06:11,610
de nieuwbouw alleen.
1693
01:06:12,270 --> 01:06:14,630
En dat is precies waar de kansen nog
1694
01:06:14,630 --> 01:06:16,510
liggen voor vastgoedbeleggen in Nederland.
1695
01:06:17,290 --> 01:06:19,170
Want in Nederland hebben we ook heel veel
1696
01:06:19,170 --> 01:06:23,770
vastgoed staan wat helemaal niet efficiënt gebruikt wordt.
1697
01:06:23,770 --> 01:06:26,590
Dus dan moet je denken aan lege kantoorpanden,
1698
01:06:27,390 --> 01:06:30,130
grote herenhuizen die bijvoorbeeld leeg staan of waar
1699
01:06:30,130 --> 01:06:32,350
nog maar één iemand woont.
1700
01:06:32,910 --> 01:06:36,230
Er zijn heel veel grote boerderijen waar ouderen
1701
01:06:36,230 --> 01:06:38,670
nog wonen omdat die ook niet kunnen doorstromen.
1702
01:06:39,190 --> 01:06:42,210
Dat soort vastgoed leent zich uitermate goed om
1703
01:06:42,210 --> 01:06:45,370
door middel van projectontwikkeling in bestaande bouw extra
1704
01:06:45,370 --> 01:06:48,350
woonruimte te kunnen creëren en toe te kunnen
1705
01:06:48,350 --> 01:06:49,950
voegen aan de huidige woningmarkt.
1706
01:06:50,250 --> 01:06:51,950
Dus op het moment dat je je in
1707
01:06:51,950 --> 01:06:54,830
Nederland gaat richten op een stukje projectontwikkeling.
1708
01:06:55,330 --> 01:06:57,570
Waarbij je dus weer vastgoed pakt als product.
1709
01:06:58,210 --> 01:07:00,250
Maar nu gaan we niet kijken om dat
1710
01:07:00,250 --> 01:07:01,590
vastgoed te gaan verhuren.
1711
01:07:01,910 --> 01:07:03,670
Maar we gaan kijken hoe kunnen we waarde
1712
01:07:03,670 --> 01:07:07,090
toevoegen aan dat vastgoed om het vervolgens voor
1713
01:07:07,090 --> 01:07:08,590
meer geld weer te kunnen verkopen.
1714
01:07:09,510 --> 01:07:11,390
Dus dan moet je denken aan het splitsen
1715
01:07:11,390 --> 01:07:13,470
van woningen, het splitsen van grote woningen naar
1716
01:07:13,470 --> 01:07:14,610
meerdere appartementen.
1717
01:07:15,210 --> 01:07:17,690
Het optoppen van bestaande woningen.
1718
01:07:18,250 --> 01:07:21,430
Dus er zijn bijvoorbeeld heel veel appartementencomplexen met
1719
01:07:21,430 --> 01:07:23,630
een plat dak waar gewoon een rij woningen
1720
01:07:23,630 --> 01:07:25,010
bovenop gebouwd kan worden.
1721
01:07:25,870 --> 01:07:28,590
Allemaal manieren om gebruik te maken van de
1722
01:07:28,590 --> 01:07:32,310
bestaande woningvoorraad om op een relatief eenvoudige manier
1723
01:07:32,310 --> 01:07:34,390
extra woningen te kunnen creëren.
1724
01:07:35,390 --> 01:07:36,970
En omdat we nu een krapte hebben op
1725
01:07:36,970 --> 01:07:37,370
die woningmarkt.
1726
01:07:38,890 --> 01:07:41,830
Zijn de koopprijzen gewoon heel erg goed in
1727
01:07:41,830 --> 01:07:42,170
Nederland.
1728
01:07:42,330 --> 01:07:44,210
De koopprijzen zijn hoog, de waarde van het
1729
01:07:44,210 --> 01:07:45,070
vastgoed is hoog.
1730
01:07:45,550 --> 01:07:47,330
Dus dat betekent op het moment dat je
1731
01:07:47,330 --> 01:07:50,770
panden of woningen gaat toevoegen aan de vastgoedmarkt
1732
01:07:50,770 --> 01:07:53,010
bestemd voor de verkoop, niet meer voor de
1733
01:07:53,010 --> 01:07:53,530
verhuur.
1734
01:07:53,970 --> 01:07:55,750
Dat je je woningen nog wel met meer
1735
01:07:55,750 --> 01:07:56,690
winst kan verkopen.
1736
01:07:57,330 --> 01:07:59,310
En die koopprijzen zijn dus niet gereguleerd.
1737
01:07:59,790 --> 01:08:01,930
En daarom ligt in dat vlak nog wel
1738
01:08:01,930 --> 01:08:03,510
een goed voor die model als je wilt
1739
01:08:03,510 --> 01:08:04,790
gaan investeren in vastgoed.
1740
01:08:05,570 --> 01:08:07,310
Alleen, er zit wel een addertje onder het
1741
01:08:07,310 --> 01:08:07,650
gras.
1742
01:08:08,950 --> 01:08:11,290
Projectontwikkeling is echt een andere tak van sport.
1743
01:08:12,630 --> 01:08:15,590
Projectontwikkeling is ook niet iets wat je eigenlijk
1744
01:08:15,590 --> 01:08:17,670
als particuliere belegger zomaar kan doen.
1745
01:08:17,670 --> 01:08:22,810
Je hebt kennis nodig van bouwen, van bouwvergunningen,
1746
01:08:22,970 --> 01:08:24,689
omgevingvergunningen, brandveiligheid.
1747
01:08:25,630 --> 01:08:27,490
Je moet aannemers kunnen aansturen.
1748
01:08:28,149 --> 01:08:30,630
Op het moment dat je die projectontwikkeling in
1749
01:08:30,630 --> 01:08:32,370
wil gaan, dan spreek je eigenlijk niet meer
1750
01:08:32,370 --> 01:08:33,350
van passief beleggen.
1751
01:08:33,750 --> 01:08:35,569
En dat is toch wel wat je eigenlijk
1752
01:08:35,569 --> 01:08:37,350
aanvankelijk met vastgoed wil doen.
1753
01:08:37,450 --> 01:08:40,149
Je wil erin investeren om een passieve inkomensstroom
1754
01:08:40,149 --> 01:08:40,770
te creëren.
1755
01:08:41,250 --> 01:08:42,609
En dat doe je niet op het moment
1756
01:08:42,609 --> 01:08:45,490
dat je de hele dag achter de aannemer
1757
01:08:45,490 --> 01:08:48,109
aan moet lopen om te gaan beoordelen of
1758
01:08:48,109 --> 01:08:49,870
die het pand goed aan het verbouwen is.
1759
01:08:50,670 --> 01:08:52,630
Dus er ligt nog wel een verdienmodel in
1760
01:08:52,630 --> 01:08:55,609
die projectontwikkeling, maar niet meer om hetzelfde te
1761
01:08:55,609 --> 01:08:55,790
doen.
1762
01:08:55,970 --> 01:08:57,670
En dat betekent dat we een overstap gaan
1763
01:08:57,670 --> 01:09:01,090
maken van direct investeren naar indirect investeren in
1764
01:09:01,090 --> 01:09:01,510
vastgoed.
1765
01:09:02,090 --> 01:09:04,990
Fortus richt zich dus op dit stuk projectontwikkeling.
1766
01:09:05,430 --> 01:09:08,090
Wat wij gedaan hebben, is wij hebben een
1767
01:09:08,090 --> 01:09:08,890
fonds gecreëerd.
1768
01:09:09,010 --> 01:09:11,729
Dat is het Fortus Bridge Fonds 1, waarbij
1769
01:09:11,729 --> 01:09:14,670
je als investeerder geld investeert in het fonds.
1770
01:09:14,670 --> 01:09:17,050
En wel daarvoor krijg je obligaties terug.
1771
01:09:17,630 --> 01:09:19,990
En Fortus leent het geld eruit in kortlopende
1772
01:09:19,990 --> 01:09:25,210
leningen aan projectontwikkelaars die woningen toevoegen aan de
1773
01:09:25,210 --> 01:09:25,710
woonmarkt.
1774
01:09:26,109 --> 01:09:28,270
En dat is altijd met bestaande bouw.
1775
01:09:28,970 --> 01:09:30,970
En dat kunnen dus zijn panden die opgetopt
1776
01:09:30,970 --> 01:09:34,490
worden, panden die gesplitst worden of bijvoorbeeld kantoorruimtes
1777
01:09:34,490 --> 01:09:36,149
die getransformeerd worden naar woningen.
1778
01:09:36,550 --> 01:09:39,529
Op deze manier kan je als vastgoedinvesteerder toch
1779
01:09:39,529 --> 01:09:41,830
nog investeren in vastgoed zonder dat je maar
1780
01:09:41,830 --> 01:09:43,689
één spijker in de muur hoeft te slaan.
1781
01:09:43,689 --> 01:09:44,930
Hoe relaxed is dat?
1782
01:09:45,350 --> 01:09:48,090
Deze manier van investeren noem je dus indirect
1783
01:09:48,090 --> 01:09:49,350
investeren in vastgoed.
1784
01:09:49,569 --> 01:09:51,649
Je investeert wel in vastgoed, maar je wordt
1785
01:09:51,649 --> 01:09:54,010
niet zelf direct eigenaar van het vastgoed.
1786
01:09:54,610 --> 01:09:56,890
Dit betekent dat het een hele andere aanpak
1787
01:09:56,890 --> 01:09:57,210
is.
1788
01:09:57,650 --> 01:09:59,010
En die ga ik je in de komende
1789
01:09:59,010 --> 01:09:59,910
hoofdstukken uitleggen.
1790
01:10:05,390 --> 01:10:08,130
Als we kijken naar indirect investeren in vastgoed,
1791
01:10:08,290 --> 01:10:12,250
dan kunnen we drie segmenten onderscheiden die het
1792
01:10:12,250 --> 01:10:13,370
meest populair zijn.
1793
01:10:14,350 --> 01:10:17,190
Dat is het investeren in een vastgoedfonds.
1794
01:10:18,210 --> 01:10:19,190
Investeren via crowdfunding.
1795
01:10:20,210 --> 01:10:22,270
Of investeren in vastgoedobligaties.
1796
01:10:23,310 --> 01:10:25,340
Als we kijken naar investeren in een vastgoedfonds,
1797
01:10:26,090 --> 01:10:28,110
dan zie je hier vaak de open-endfondsen
1798
01:10:28,110 --> 01:10:29,590
en de closed-endfondsen.
1799
01:10:30,090 --> 01:10:33,130
Een open-endfonds betekent dat je eigenlijk continu
1800
01:10:33,130 --> 01:10:34,690
in en uit kan stappen.
1801
01:10:35,150 --> 01:10:37,630
Dit maakt een open-endfonds voor een belegger
1802
01:10:37,630 --> 01:10:39,830
heel erg interessant, want je kan instappen en
1803
01:10:39,830 --> 01:10:41,250
op het moment dat je het geld nodig
1804
01:10:41,250 --> 01:10:43,390
hebt, kan je er weer makkelijk uitstappen bijvoorbeeld.
1805
01:10:43,390 --> 01:10:46,290
En een closed-endfonds betekent dat je maar
1806
01:10:46,290 --> 01:10:49,050
eenmalig kan instappen en dat je geld ook
1807
01:10:49,050 --> 01:10:49,510
vast zit.
1808
01:10:49,750 --> 01:10:51,810
Je moet de looptijd van het fonds uitzitten
1809
01:10:51,810 --> 01:10:54,290
en wachten tot het fonds geliquideerd wordt, om
1810
01:10:54,290 --> 01:10:56,510
daarna je geld er weer uit terug te
1811
01:10:56,510 --> 01:10:56,790
krijgen.
1812
01:10:57,250 --> 01:11:00,390
Een andere vorm van indirect investeren in vastgoed,
1813
01:11:00,510 --> 01:11:02,870
die hebben we ook eigenlijk wel gezien dat
1814
01:11:02,870 --> 01:11:05,010
dat de afgelopen jaren best een opkomst heeft
1815
01:11:05,010 --> 01:11:05,450
gemaakt.
1816
01:11:05,830 --> 01:11:09,050
En dat is het investeren via een crowdfundplatform.
1817
01:11:09,650 --> 01:11:11,630
Wat gebeurt er op een crowdfundplatform?
1818
01:11:11,630 --> 01:11:16,170
Dat zijn online platformen en daar staan vastgoedprojecten
1819
01:11:16,170 --> 01:11:16,890
aangeboden.
1820
01:11:17,010 --> 01:11:20,350
Die vastgoedprojecten kunnen bijvoorbeeld ook weer van particuliere
1821
01:11:20,350 --> 01:11:22,710
beleggers zijn of projectontwikkelaars.
1822
01:11:23,350 --> 01:11:25,950
En via dat platform kan je een bedrag
1823
01:11:25,950 --> 01:11:28,810
investeren in een bepaald project.
1824
01:11:29,370 --> 01:11:31,850
Het voordeel van bijvoorbeeld crowdfunding is dat het
1825
01:11:31,850 --> 01:11:35,230
met kleinere bedragen kan, maar een nadeel kan
1826
01:11:35,230 --> 01:11:37,330
ook weer zijn dat je eigenlijk al je
1827
01:11:37,330 --> 01:11:39,650
geld op één project zet en dat je
1828
01:11:39,650 --> 01:11:42,370
dus ook het succes moet afwachten van het
1829
01:11:42,370 --> 01:11:44,710
project om te kijken of je ook daadwerkelijk
1830
01:11:44,710 --> 01:11:48,130
de rente krijgt die beloofd wordt en je
1831
01:11:48,130 --> 01:11:49,930
uiteindelijk ook je inleg weer terugkrijgt.
1832
01:11:50,290 --> 01:11:52,710
Tot slot hebben we dan ook nog vastgoedobligaties.
1833
01:11:53,230 --> 01:11:55,850
Ik vertelde het net al, Fortus is ook
1834
01:11:55,850 --> 01:11:58,470
een obligatiefonds en dat betekent dat je eigenlijk
1835
01:11:58,470 --> 01:12:01,590
geld uitleent aan een bedrijf, aan een fonds.
1836
01:12:01,750 --> 01:12:04,010
Daarvoor krijg je obligaties voor terug en tijdens
1837
01:12:04,010 --> 01:12:07,490
de looptijd van die obligaties ontvang je als
1838
01:12:07,490 --> 01:12:09,790
belegger elke maand de rente en aan het
1839
01:12:09,790 --> 01:12:11,790
einde van de lening ontvang je je gehele
1840
01:12:11,790 --> 01:12:12,550
inleg weer terug.
1841
01:12:12,890 --> 01:12:15,730
Er zitten een aantal voordelen aan het indirect
1842
01:12:15,730 --> 01:12:16,910
investeren in vastgoed.
1843
01:12:17,730 --> 01:12:20,190
Allereerst is het een stukje diversificatie.
1844
01:12:20,890 --> 01:12:22,490
Dus op het moment dat je besluit om
1845
01:12:22,490 --> 01:12:25,310
indirect te investeren in vastgoed kan je ook
1846
01:12:25,310 --> 01:12:27,330
kiezen om niet al je vermogen in één
1847
01:12:27,330 --> 01:12:29,410
fonds te investeren, maar dat bijvoorbeeld weer te
1848
01:12:29,410 --> 01:12:31,030
verdelen over verschillende fondsen.
1849
01:12:31,190 --> 01:12:33,650
Dus op die manier minimaliseer je ook het
1850
01:12:33,650 --> 01:12:35,110
risico van jouw belegging.
1851
01:12:35,110 --> 01:12:38,810
Een tweede belangrijk aspect is dat vastgoedfondsen over
1852
01:12:38,810 --> 01:12:41,050
het algemeen professioneel beheerd worden.
1853
01:12:42,290 --> 01:12:44,830
Ik heb heel erg veel verteld over alle
1854
01:12:44,830 --> 01:12:47,270
wet- en regelgeving die komt kijken bij
1855
01:12:47,270 --> 01:12:49,790
het aankopen en het verhuren van vastgoed en
1856
01:12:49,790 --> 01:12:51,250
het exploiteren van vastgoed.
1857
01:12:51,790 --> 01:12:53,810
En het wordt ook gewoon in Nederland steeds
1858
01:12:53,810 --> 01:12:55,250
moeilijker om dit zelf te doen.
1859
01:12:55,810 --> 01:12:58,310
Ga je indirect investeren in vastgoed, dan wordt
1860
01:12:58,310 --> 01:13:00,010
al dat beheer voor jou gedaan.
1861
01:13:00,010 --> 01:13:02,910
Alles wordt je uit handen genomen, waarbij je
1862
01:13:02,910 --> 01:13:05,030
dus ook het risico op het maken van
1863
01:13:05,030 --> 01:13:06,290
fouten minimaliseert.
1864
01:13:06,570 --> 01:13:08,670
Want dat is wel een ding met vastgoed.
1865
01:13:08,850 --> 01:13:11,570
Het kan best wel voorkomen dat je bijvoorbeeld
1866
01:13:11,570 --> 01:13:13,610
een klein foutje maakt.
1867
01:13:13,970 --> 01:13:15,770
Als we even kijken naar die buy-to
1868
01:13:15,770 --> 01:13:16,290
-let-markt.
1869
01:13:16,370 --> 01:13:18,950
Ik heb bijvoorbeeld wel eens meegemaakt dat eigenaren
1870
01:13:18,950 --> 01:13:21,330
zelf in een contract gingen schrappen, waardoor ze
1871
01:13:21,330 --> 01:13:23,990
dachten dat ze een contract voor bepaalde tijd
1872
01:13:23,990 --> 01:13:25,690
hadden, maar dat was eigenlijk een contract voor
1873
01:13:25,690 --> 01:13:26,830
onbepaalde tijd geworden.
1874
01:13:26,830 --> 01:13:30,070
Nou, dat heeft natuurlijk best wel verstrekkende gevolgen
1875
01:13:30,070 --> 01:13:31,530
voor vervolgens weer je rendement.
1876
01:13:32,050 --> 01:13:34,030
Als je dus indirect gaat investeren in vastgoed,
1877
01:13:34,110 --> 01:13:35,910
dan hoef je eigenlijk ook niet zo heel
1878
01:13:35,910 --> 01:13:38,350
veel inhoudelijke kennis te hebben van al die
1879
01:13:38,350 --> 01:13:40,150
wet- en regelgeving, want dat wordt allemaal
1880
01:13:40,150 --> 01:13:41,010
voor jou geregeld.
1881
01:13:41,590 --> 01:13:44,090
Een derde voordeel is dat je veel sneller
1882
01:13:44,090 --> 01:13:45,130
vermogen opbouwt.
1883
01:13:45,210 --> 01:13:48,610
En dat komt omdat je geen aanloopkosten hebt.
1884
01:13:48,790 --> 01:13:50,430
Op het moment dat je zelf gaat investeren
1885
01:13:50,430 --> 01:13:52,450
in vastgoed, dan moet je natuurlijk het pand
1886
01:13:52,450 --> 01:13:54,390
kopen, maar er komen heel veel kosten bij
1887
01:13:54,390 --> 01:13:54,770
kijken.
1888
01:13:54,770 --> 01:13:58,510
Denk aan overdrachtsbelasting, wat inmiddels 10,4 procent
1889
01:13:58,510 --> 01:14:02,030
is, notariskosten, makelaarskosten.
1890
01:14:02,630 --> 01:14:04,050
9 van de 10 keer moet het pand
1891
01:14:04,050 --> 01:14:05,770
nog verbouwd worden voordat het klaar is voor
1892
01:14:05,770 --> 01:14:06,370
de verhuur.
1893
01:14:06,930 --> 01:14:09,870
Dus als je iets aankoopt voor de verhuur,
1894
01:14:09,930 --> 01:14:12,050
dan heb je een hele lange aanlooptijd voordat
1895
01:14:12,050 --> 01:14:13,890
je pas eigenlijk rendement gaat halen.
1896
01:14:14,550 --> 01:14:15,910
Op het moment dat jij in een fonds
1897
01:14:15,910 --> 01:14:18,430
gaat investeren, dan is het echt zo simpel.
1898
01:14:18,550 --> 01:14:20,230
Je investeert het geld en je krijgt er
1899
01:14:20,230 --> 01:14:22,110
bijna direct je rente voor terug.
1900
01:14:22,110 --> 01:14:23,730
Dat hangt er natuurlijk wel vanaf in welk
1901
01:14:23,730 --> 01:14:26,270
fonds je investeert, want sommige betalen per jaar
1902
01:14:26,270 --> 01:14:27,330
uit of per kwartaal.
1903
01:14:27,790 --> 01:14:29,310
Maar als we echt even kijken naar Fortus,
1904
01:14:29,370 --> 01:14:33,750
wij betalen de rente over de obligaties maandelijks
1905
01:14:33,750 --> 01:14:34,030
uit.
1906
01:14:34,450 --> 01:14:36,670
Dus je investeert geld en gelijk elke maand
1907
01:14:36,670 --> 01:14:38,110
krijg je daar al je rente over.
1908
01:14:38,590 --> 01:14:41,350
Dus je bouwt veel sneller vermogen op dan
1909
01:14:41,350 --> 01:14:43,130
met de aanloop met de koop van een
1910
01:14:43,130 --> 01:14:43,670
eigen pand.
1911
01:14:44,030 --> 01:14:47,130
En tot slot is je netto directe rendement
1912
01:14:47,130 --> 01:14:48,270
ook veel hoger.
1913
01:14:48,270 --> 01:14:51,250
Het hebben van een eigen pand wordt vaak
1914
01:14:51,250 --> 01:14:53,170
een beetje verromantiseerd.
1915
01:14:53,470 --> 01:14:56,950
Het klinkt ergens natuurlijk heel erg leuk om
1916
01:14:56,950 --> 01:14:58,570
door een stad te kunnen rijden en te
1917
01:14:58,570 --> 01:14:58,830
zeggen.
1918
01:14:59,070 --> 01:15:00,550
Kijk eens, dit pand is van mij en
1919
01:15:00,550 --> 01:15:01,490
dat pand is van mij.
1920
01:15:01,910 --> 01:15:03,650
Maar wat vaak vergeten wordt, is dat er
1921
01:15:03,650 --> 01:15:06,170
heel veel kosten bij komen kijken waar niemand
1922
01:15:06,170 --> 01:15:07,610
rekening mee houdt.
1923
01:15:08,110 --> 01:15:13,230
Lekkages waardoor badkamers vervangen moeten worden, leegstand, huurders
1924
01:15:13,230 --> 01:15:15,670
die naar de huurcommissie stappen voor de gebrekenregeling.
1925
01:15:15,670 --> 01:15:18,970
Allemaal dingen die elke week kunnen gebeuren en
1926
01:15:18,970 --> 01:15:21,730
die direct invloed hebben op jouw netto rendement.
1927
01:15:21,990 --> 01:15:23,770
En op het moment dat jij indirect in
1928
01:15:23,770 --> 01:15:25,950
vastgoed investeert via een fonds, heb je er
1929
01:15:25,950 --> 01:15:26,810
allemaal geen last van.
1930
01:15:27,110 --> 01:15:29,550
Netto is wat dat betreft ook echt netto.
1931
01:15:31,250 --> 01:15:33,290
Ik maak je wel een kanttekening bij dat
1932
01:15:33,290 --> 01:15:35,670
je heel goed moet kijken naar de voorwaarden
1933
01:15:35,670 --> 01:15:36,990
in welk fonds je investeert.
1934
01:15:37,830 --> 01:15:41,190
Want soms staat er bijvoorbeeld bij geprognotiseerd rendement
1935
01:15:41,190 --> 01:15:43,110
of gegarandeerd rendement.
1936
01:15:43,110 --> 01:15:45,090
Wij garanderen de rendementen.
1937
01:15:45,490 --> 01:15:47,010
Dus dat betekent dat als je bij ons
1938
01:15:47,010 --> 01:15:50,090
investeert, je ook gewoon elke maand het daadwerkelijk
1939
01:15:50,090 --> 01:15:52,690
afgesproken bedrag aan rente op jouw rekening krijgt.
1940
01:15:53,130 --> 01:15:55,050
En dat is natuurlijk wel heel fijn dat
1941
01:15:55,050 --> 01:15:58,150
je geen stress hoeft te hebben of je
1942
01:15:58,150 --> 01:16:00,550
huurder misschien naar de huurcommissie stapt waardoor je
1943
01:16:00,550 --> 01:16:01,690
rendement lager wordt.
1944
01:16:02,030 --> 01:16:05,490
Het maakt het ook gewoon veel voorspelbaarder, zodat
1945
01:16:05,490 --> 01:16:07,470
je ook veel beter een financiële planning kan
1946
01:16:07,470 --> 01:16:07,790
maken.
1947
01:16:07,790 --> 01:16:11,050
Hoe ziet dan je rendementsplaatsje eruit als je
1948
01:16:11,050 --> 01:16:13,730
bijvoorbeeld in ons Fortus Brits Fonds 1 zou
1949
01:16:13,730 --> 01:16:14,350
investeren?
1950
01:16:15,050 --> 01:16:18,210
We pakken weer dezelfde investering van 350.000
1951
01:16:18,210 --> 01:16:18,530
euro.
1952
01:16:19,810 --> 01:16:24,190
Je rente jaarlijks, gegarandeerd netto, is 8%.
1953
01:16:24,750 --> 01:16:26,550
Je looptijd drie jaar.
1954
01:16:26,730 --> 01:16:29,630
Geen risico op onbepaalde tijdsdingen.
1955
01:16:30,130 --> 01:16:33,070
Geen onverwachte uitgaven of kosten tussendoor.
1956
01:16:33,550 --> 01:16:34,810
Alles is hier echt netto.
1957
01:16:34,810 --> 01:16:36,970
Dan zie je dat je in jaar 1
1958
01:16:36,970 --> 01:16:40,370
je inlegde 350.000 euro, je rente netto
1959
01:16:40,370 --> 01:16:41,830
28.000 euro.
1960
01:16:42,570 --> 01:16:46,470
Groeit je vermogen al naar 378.000 euro.
1961
01:16:47,250 --> 01:16:50,310
In jaar 2 krijg je weer 28.000
1962
01:16:50,310 --> 01:16:51,110
euro rente.
1963
01:16:51,430 --> 01:16:53,810
Groeit je vermogen naar 406.000 euro.
1964
01:16:54,530 --> 01:16:56,570
En in jaar 3 krijg je weer 28
1965
01:16:56,570 --> 01:16:58,670
.000 euro rente op jaarbasis.
1966
01:16:59,130 --> 01:17:02,210
En is jouw vermogen uiteindelijk gegroeid naar 434
1967
01:17:02,210 --> 01:17:03,330
.000 euro.
1968
01:17:03,330 --> 01:17:05,630
Dat betekent dat je in drie jaar tijd
1969
01:17:05,630 --> 01:17:08,450
een vermogensgroei hebt van 84.000 euro.
1970
01:17:08,930 --> 01:17:10,870
Zonder dat je de stress hebt van huurders
1971
01:17:10,870 --> 01:17:12,210
die naar de huurcommissie stappen.
1972
01:17:12,650 --> 01:17:15,610
Onverwachte uitgaven, overheidsbeleid wat verandert.
1973
01:17:16,070 --> 01:17:18,150
Noem maar op, netto is netto.
1974
01:17:23,260 --> 01:17:25,920
Indirect investeren in vastgoed, hoe begin je daar
1975
01:17:25,920 --> 01:17:26,300
nou mee?
1976
01:17:26,300 --> 01:17:29,500
Stap 1 is heel erg belangrijk.
1977
01:17:29,660 --> 01:17:34,440
Doe goed onderzoek naar welke manier van indirect
1978
01:17:34,440 --> 01:17:35,740
investeren je wil gaan doen.
1979
01:17:36,200 --> 01:17:38,240
En zorg ook dat je goed de concepten
1980
01:17:38,240 --> 01:17:39,660
begrijpt die daarachter liggen.
1981
01:17:39,900 --> 01:17:42,700
Dus op het moment dat jij bijvoorbeeld in
1982
01:17:42,700 --> 01:17:44,760
een crowdfund platform gaat investeren.
1983
01:17:45,200 --> 01:17:47,240
Zorg dan dat je goed weet hoe dat
1984
01:17:47,240 --> 01:17:48,540
allemaal aan de achterkant werkt.
1985
01:17:48,900 --> 01:17:50,880
Dus als we kijken naar het Fortus Brits
1986
01:17:50,880 --> 01:17:51,220
Fonds.
1987
01:17:51,660 --> 01:17:53,160
Dat is dus een obligatiefonds.
1988
01:17:53,520 --> 01:17:55,540
Dat betekent investeer je bij ons.
1989
01:17:55,540 --> 01:17:57,720
Dan krijg je daar obligaties voor terug.
1990
01:17:57,900 --> 01:17:59,720
Je krijgt rente over die obligaties.
1991
01:18:00,160 --> 01:18:03,260
En Fortus leent het geld uit aan projectontwikkelaars.
1992
01:18:03,340 --> 01:18:06,220
Die weer woningen transformeren voor de verkoopmarkt.
1993
01:18:06,760 --> 01:18:10,320
En omdat we geld uitlenen aan verschillende leningnemers.
1994
01:18:10,480 --> 01:18:12,300
Vermindert dit ook weer het risico op je
1995
01:18:12,300 --> 01:18:12,900
investering.
1996
01:18:13,340 --> 01:18:14,640
En dat is dus ook goed om over
1997
01:18:14,640 --> 01:18:15,260
na te denken.
1998
01:18:15,780 --> 01:18:18,380
Als je in crowdfund gaat investeren of via
1999
01:18:18,380 --> 01:18:19,320
een crowdfund platform.
2000
01:18:19,780 --> 01:18:21,620
Investeer je in één project en ben je
2001
01:18:21,620 --> 01:18:23,160
dus afhankelijk van dat ene project.
2002
01:18:23,160 --> 01:18:26,640
Ga je in een vastgoedfonds wat vervolgens jouw
2003
01:18:26,640 --> 01:18:27,840
investering weer verdeelt.
2004
01:18:28,180 --> 01:18:29,940
Dat betekent dus ook dat het risico weer
2005
01:18:29,940 --> 01:18:30,980
geminimaliseerd wordt.
2006
01:18:31,320 --> 01:18:34,240
Doe ook goed een stukje onderzoek naar de
2007
01:18:34,240 --> 01:18:34,640
markt.
2008
01:18:34,800 --> 01:18:38,080
Kijk dus goed naar de markt waar het
2009
01:18:38,080 --> 01:18:39,100
fonds in investeert.
2010
01:18:39,600 --> 01:18:41,700
Zoals jullie hebben kunnen zien is op dit
2011
01:18:41,700 --> 01:18:44,240
moment met de huidige rentes en de huidige
2012
01:18:44,240 --> 01:18:45,080
regelgeving.
2013
01:18:45,360 --> 01:18:47,360
De buy to let markt bijvoorbeeld in Nederland
2014
01:18:47,360 --> 01:18:48,960
niet meer zo heel erg interessant.
2015
01:18:48,960 --> 01:18:52,780
Kijk dus goed naar welk segment het fonds
2016
01:18:52,780 --> 01:18:53,340
zich opricht.
2017
01:18:53,800 --> 01:18:56,340
Dus ga je is er bijvoorbeeld een fonds
2018
01:18:56,340 --> 01:18:57,860
wat hogere rendementen aanbiedt.
2019
01:18:57,880 --> 01:18:59,300
Maar wat zich richt op het verhuren van
2020
01:18:59,300 --> 01:18:59,940
woonruimte.
2021
01:19:00,320 --> 01:19:02,360
Dan moet je echt goed nagaan of dat
2022
01:19:02,360 --> 01:19:03,260
allemaal wel klopt.
2023
01:19:03,960 --> 01:19:06,320
Als we dus kijken naar Fortus heb ik
2024
01:19:06,320 --> 01:19:07,340
jullie al eerder verteld.
2025
01:19:07,600 --> 01:19:09,680
Dat wij ons dus richten op echt dat
2026
01:19:09,680 --> 01:19:11,060
stukje projectontwikkeling.
2027
01:19:11,420 --> 01:19:14,000
Omdat in de verkoop van woningen daar zit
2028
01:19:14,000 --> 01:19:15,840
nog dat stukje winst wat behaald kan worden.
2029
01:19:15,840 --> 01:19:17,800
En dat is ook heel mooi terug te
2030
01:19:17,800 --> 01:19:19,960
zien in een concreet voorbeeld.
2031
01:19:20,420 --> 01:19:22,800
Van een project wat we onlangs gefinancierd hebben.
2032
01:19:23,440 --> 01:19:25,820
Hier hebben we het over een grote woning
2033
01:19:25,820 --> 01:19:26,560
in Rotterdam.
2034
01:19:27,140 --> 01:19:30,560
Die op dit moment getransformeerd wordt naar zes
2035
01:19:30,560 --> 01:19:31,480
kleinere woningen.
2036
01:19:31,900 --> 01:19:33,840
Als we kijken naar de totale investering van
2037
01:19:33,840 --> 01:19:34,360
die belegger.
2038
01:19:34,440 --> 01:19:36,000
En dan heb ik het over zowel het
2039
01:19:36,000 --> 01:19:37,320
aankopen van het vastgoed.
2040
01:19:37,660 --> 01:19:39,160
Als de rente over de leding.
2041
01:19:39,480 --> 01:19:41,120
Als de verbouwing.
2042
01:19:41,120 --> 01:19:44,020
Dan komt die uit op een totale kostenpost
2043
01:19:44,020 --> 01:19:46,260
van 977.000 euro.
2044
01:19:46,680 --> 01:19:47,880
Als eerste investering.
2045
01:19:48,920 --> 01:19:51,940
Vervolgens zien we dat alle appartementen al verkocht
2046
01:19:51,940 --> 01:19:52,120
zijn.
2047
01:19:52,280 --> 01:19:53,860
Terwijl het project nog ontwikkeld wordt.
2048
01:19:54,400 --> 01:19:56,460
En die appartementen zijn bij elkaar verkocht voor
2049
01:19:56,460 --> 01:19:58,620
een bedrag van ruim 1,7 miljoen euro.
2050
01:19:59,300 --> 01:20:02,180
Dat betekent dat deze projectontwikkelaar echt een hele
2051
01:20:02,180 --> 01:20:04,120
grote winstmarge heeft op dit project.
2052
01:20:04,300 --> 01:20:06,540
En dit laat dus zien dat in de
2053
01:20:06,540 --> 01:20:09,420
projectontwikkeling nog wel die winsten te behalen zijn.
2054
01:20:09,420 --> 01:20:11,740
En daarom kan je er ook van uitgaan
2055
01:20:11,740 --> 01:20:13,280
dat op het moment dat er een lening
2056
01:20:13,280 --> 01:20:14,280
uitgegeven wordt.
2057
01:20:14,680 --> 01:20:16,780
Aan een projectontwikkelaar die zich op dit segment
2058
01:20:16,780 --> 01:20:17,200
richt.
2059
01:20:18,140 --> 01:20:20,760
Dat het gewoon een redelijk veilige investering is.
2060
01:20:20,840 --> 01:20:22,420
Het risico is echt laag.
2061
01:20:22,540 --> 01:20:24,740
Omdat de winsten die behaald worden in dit
2062
01:20:24,740 --> 01:20:26,500
marktsegment nog heel erg hoog zijn.
2063
01:20:27,600 --> 01:20:30,960
Dus de leningnemer zal altijd zijn lening weer
2064
01:20:30,960 --> 01:20:31,640
kunnen aflossen.
2065
01:20:31,880 --> 01:20:33,460
Op het moment dat het project klaar is.
2066
01:20:33,520 --> 01:20:35,600
Omdat die winstmarges echt hoog genoeg zijn.
2067
01:20:36,220 --> 01:20:39,060
Investeren in vastgoed gaat natuurlijk nooit geheel zonder
2068
01:20:39,060 --> 01:20:39,520
risico.
2069
01:20:40,320 --> 01:20:42,940
Dus belangrijk ook als je indirect gaat investeren
2070
01:20:42,940 --> 01:20:43,560
in vastgoed.
2071
01:20:43,660 --> 01:20:46,520
Dat je vooraf bedenkt hoeveel risico ben ik
2072
01:20:46,520 --> 01:20:47,320
bereid te lopen.
2073
01:20:47,860 --> 01:20:49,760
En op het moment dat je dus een
2074
01:20:49,760 --> 01:20:51,380
fonds gaat selecteren.
2075
01:20:51,640 --> 01:20:53,620
Of een crowdfund project gaat selecteren.
2076
01:20:54,180 --> 01:20:56,100
Kijk dan dus ook echt heel erg goed
2077
01:20:56,100 --> 01:20:58,560
naar wat zijn de risico's die ik kan
2078
01:20:58,560 --> 01:20:58,980
lopen.
2079
01:20:59,480 --> 01:21:01,220
En hoe worden die geminimaliseerd.
2080
01:21:01,580 --> 01:21:03,640
En hoeveel risico ben ik vervolgens bereid om
2081
01:21:03,640 --> 01:21:04,080
te lopen.
2082
01:21:04,080 --> 01:21:06,640
Want vaak worden er hele hoge en mooie
2083
01:21:06,640 --> 01:21:07,620
rendementen beloofd.
2084
01:21:07,800 --> 01:21:10,660
Maar ook in het beleggen in vastgoed geld.
2085
01:21:10,980 --> 01:21:13,360
Hoe hoger het rendement, hoe hoger ook het
2086
01:21:13,360 --> 01:21:13,980
risico is.
2087
01:21:14,400 --> 01:21:16,800
Dus denk daar heel erg goed over na.
2088
01:21:17,080 --> 01:21:18,920
Hoeveel risico ben je bereid te lopen.
2089
01:21:19,880 --> 01:21:22,960
En het geld dat je investeert.
2090
01:21:23,120 --> 01:21:24,260
Stel dat het verkeerd gaat.
2091
01:21:24,420 --> 01:21:25,820
Kan je dat geld dan ook missen?
2092
01:21:27,300 --> 01:21:31,340
Als we kijken naar het minimaliseren van risico's.
2093
01:21:31,640 --> 01:21:32,820
Waar moet je dan naar kijken?
2094
01:21:32,820 --> 01:21:37,600
Bij Fortus hebben we bijvoorbeeld een stichting obligatiehouders.
2095
01:21:38,620 --> 01:21:40,880
Dit is een orgaan dat staat helemaal los
2096
01:21:40,880 --> 01:21:45,580
van de BV waarmee Fortus de leningen ophaalt.
2097
01:21:46,100 --> 01:21:47,820
Dat betekent dat de stichting obligatiehouders.
2098
01:21:48,780 --> 01:21:51,120
Die staat echt voor het belang van de
2099
01:21:51,120 --> 01:21:52,060
obligatiehouders.
2100
01:21:52,220 --> 01:21:54,980
Zij behartigen de belangen van de obligatiehouders.
2101
01:21:55,420 --> 01:21:57,940
Dat betekent dat alle zekerheden die wij vestigen
2102
01:21:57,940 --> 01:21:59,100
bij de leningnemer.
2103
01:21:59,340 --> 01:22:01,860
Die worden allemaal ondergebracht in die stichting.
2104
01:22:01,860 --> 01:22:05,200
Op het moment dat een leningnemer zijn lening
2105
01:22:05,200 --> 01:22:06,240
niet meer kan aflossen.
2106
01:22:06,540 --> 01:22:08,880
Dan kan de stichting gaan bepalen om die
2107
01:22:08,880 --> 01:22:10,040
zekerheden in te zetten.
2108
01:22:10,240 --> 01:22:12,380
Om vervolgens ervoor te zorgen dat die lening
2109
01:22:12,380 --> 01:22:13,920
alsnog wordt afgelost.
2110
01:22:14,360 --> 01:22:16,480
Dat is gelijk een mooie brug naar zekerheden.
2111
01:22:16,600 --> 01:22:18,720
Want over welke zekerheden hebben we het dan?
2112
01:22:19,140 --> 01:22:23,140
Een hele belangrijke zekerheid bij indirect beleggen in
2113
01:22:23,140 --> 01:22:23,600
vastgoed.
2114
01:22:23,720 --> 01:22:26,060
Is de eerste hypothecaire zekerheid.
2115
01:22:27,780 --> 01:22:31,760
Vastgoedfondsen die zich bezighouden met investeren in vastgoed.
2116
01:22:32,460 --> 01:22:35,740
Die zullen op het moment dat ze veiligheid
2117
01:22:35,740 --> 01:22:36,560
willen inbouwen.
2118
01:22:36,780 --> 01:22:38,840
Een eerste hypothecaire zekerheid vestigen.
2119
01:22:39,440 --> 01:22:41,180
Een hypothecaire zekerheid houdt in.
2120
01:22:41,580 --> 01:22:46,000
Dat op het moment dat een financier.
2121
01:22:46,100 --> 01:22:48,280
Fortus in dit geval een lening uitgeeft.
2122
01:22:48,600 --> 01:22:50,340
Zij het recht van eerste hypotheek op het
2123
01:22:50,340 --> 01:22:50,840
pand hebben.
2124
01:22:51,240 --> 01:22:53,680
Dat betekent dat als een leningnemer zijn lening
2125
01:22:53,680 --> 01:22:54,840
niet meer kan aflossen.
2126
01:22:54,840 --> 01:22:58,000
Dat Fortus kan besluiten om vervolgens het pand
2127
01:22:58,000 --> 01:22:58,520
te veilen.
2128
01:22:58,740 --> 01:23:01,320
Om met de opbrengsten van die veiling alsnog
2129
01:23:01,320 --> 01:23:02,600
de lening af te kunnen lossen.
2130
01:23:03,320 --> 01:23:05,040
En in dit geval bij Fortus wordt die
2131
01:23:05,040 --> 01:23:07,980
zekerheid ondergebracht in de stichting obligatiehouders.
2132
01:23:08,460 --> 01:23:10,480
Dus dat betekent mocht er op wat voor
2133
01:23:10,480 --> 01:23:12,200
reden dan ook iets met Fortus gebeuren.
2134
01:23:12,580 --> 01:23:15,260
Dan staan die zekerheden altijd veilig in die
2135
01:23:15,260 --> 01:23:15,700
stichting.
2136
01:23:15,960 --> 01:23:17,480
Maar wij kijken niet alleen maar naar de
2137
01:23:17,480 --> 01:23:18,840
eerste hypothecaire inschrijving.
2138
01:23:19,500 --> 01:23:21,080
Of de eerste hypothecaire zekerheid.
2139
01:23:21,080 --> 01:23:24,180
Wij laten de leningnemers ook altijd nog een
2140
01:23:24,180 --> 01:23:26,300
persoonlijke en zakelijke borgstelling tekenen.
2141
01:23:27,100 --> 01:23:28,080
En waarom doen we dat?
2142
01:23:28,360 --> 01:23:30,360
Het is ook belangrijk om te kijken als
2143
01:23:30,360 --> 01:23:32,180
je investeert in een fonds.
2144
01:23:32,780 --> 01:23:35,440
Hoeveel procent van de waarde zij financieren.
2145
01:23:35,820 --> 01:23:37,580
Het kan bijvoorbeeld zijn, ik had het bij
2146
01:23:37,580 --> 01:23:38,900
de buy to let over.
2147
01:23:39,820 --> 01:23:42,980
Dat je als investeerder 70% ten opzichte
2148
01:23:42,980 --> 01:23:44,220
van de waarde van het pand.
2149
01:23:44,840 --> 01:23:45,840
Kon lenen bij een bank.
2150
01:23:46,440 --> 01:23:48,640
Bij Fortus pakken we het iets anders aan.
2151
01:23:48,640 --> 01:23:50,540
Want bij Fortus richten we ons natuurlijk op
2152
01:23:50,540 --> 01:23:51,680
die projectontwikkeling.
2153
01:23:52,120 --> 01:23:53,780
En dat betekent dat we bij Fortus kijken
2154
01:23:53,780 --> 01:23:55,400
naar de eindwaarde van het pand.
2155
01:23:55,820 --> 01:23:59,220
Dus wij financieren maximaal 80% van de
2156
01:23:59,220 --> 01:24:00,440
eindwaarde van het pand.
2157
01:24:00,660 --> 01:24:03,780
Dus de waarde van het pand in verbouwde
2158
01:24:03,780 --> 01:24:04,480
staat.
2159
01:24:05,720 --> 01:24:07,940
Als wij een eerste hypotheek rechtvestigen op het
2160
01:24:07,940 --> 01:24:09,760
pand wat nog niet verbouwd is.
2161
01:24:09,880 --> 01:24:13,080
Dan is die waarde natuurlijk lager dan de
2162
01:24:13,080 --> 01:24:13,660
eindwaarde.
2163
01:24:14,160 --> 01:24:16,220
Dus dat betekent dat stukje wat we eigenlijk
2164
01:24:16,220 --> 01:24:17,420
missen aan zekerheid.
2165
01:24:17,420 --> 01:24:19,560
Dat halen wij bij die leningnemers zelf.
2166
01:24:20,280 --> 01:24:22,520
Onze leningnemers zijn altijd ondernemers.
2167
01:24:23,400 --> 01:24:25,360
En dat betekent dat we kijken naar een
2168
01:24:25,360 --> 01:24:26,660
stukje zakelijke borgstelling.
2169
01:24:27,200 --> 01:24:28,620
En een stukje privéborgstelling.
2170
01:24:29,080 --> 01:24:31,560
Dus bij privéborgstelling moet je kijken naar de
2171
01:24:31,560 --> 01:24:33,660
waarde die ze nog in hun eigen koophuis
2172
01:24:33,660 --> 01:24:33,960
hebben.
2173
01:24:34,280 --> 01:24:36,280
Of misschien hebben ze ander vastgoed in bezit
2174
01:24:36,280 --> 01:24:37,640
waar nog waarde in zit.
2175
01:24:38,080 --> 01:24:39,560
Wat we naar ons toe kunnen trekken.
2176
01:24:40,000 --> 01:24:42,100
En bij de zakelijke borgstelling gaan we kijken
2177
01:24:42,100 --> 01:24:45,400
naar de eventuele waardes in het bedrijf.
2178
01:24:45,400 --> 01:24:47,140
Die we naar ons toe kunnen trekken op
2179
01:24:47,140 --> 01:24:49,320
het moment dat de lening dus niet afgelost
2180
01:24:49,320 --> 01:24:49,580
wordt.
2181
01:24:50,100 --> 01:24:52,460
Laagste belangrijk punt om naar te kijken op
2182
01:24:52,460 --> 01:24:54,340
het moment dat je kiest voor hoeveel risico
2183
01:24:54,340 --> 01:24:55,040
je wil lopen.
2184
01:24:55,520 --> 01:24:58,560
Is dus ook, kies ik voor een crowdfund
2185
01:24:58,560 --> 01:25:00,440
project waarbij ik al mijn geld op één
2186
01:25:00,440 --> 01:25:01,160
project zet.
2187
01:25:01,580 --> 01:25:03,300
Of ga ik liever voor een spreiding.
2188
01:25:03,640 --> 01:25:05,140
Dat is echt een belangrijk verschil.
2189
01:25:05,400 --> 01:25:07,160
En check dat dus goed op het moment
2190
01:25:07,160 --> 01:25:09,140
dat je kiest voor een bepaalde investeringsvorm.
2191
01:25:09,140 --> 01:25:12,960
In indirect investeren zijn natuurlijk heel veel verschillende
2192
01:25:12,960 --> 01:25:15,760
soorten smaken aan fondsen.
2193
01:25:15,960 --> 01:25:18,280
Aan manieren om indirect te investeren.
2194
01:25:19,040 --> 01:25:21,960
Dus hoe selecteer je nou de beste aanbieder?
2195
01:25:22,420 --> 01:25:24,780
Doe als eerste gewoon heel erg goed onderzoek
2196
01:25:24,780 --> 01:25:27,220
en kijk naar welk product bij jou past.
2197
01:25:27,340 --> 01:25:29,940
Maar ook of die aanbieder gewoon goed bij
2198
01:25:29,940 --> 01:25:30,400
jou past.
2199
01:25:31,040 --> 01:25:32,500
Hebben ze kennis van de markt?
2200
01:25:32,620 --> 01:25:34,160
Weten ze waar ze mee bezig zijn?
2201
01:25:34,160 --> 01:25:37,140
Allemaal dingen waarbij je dus ook kan gaan
2202
01:25:37,140 --> 01:25:39,140
nagaan van ja weten ze gewoon echt wat
2203
01:25:39,140 --> 01:25:39,520
ze doen?
2204
01:25:39,940 --> 01:25:41,300
En is mijn geld daar veilig?
2205
01:25:41,340 --> 01:25:43,240
Want eigenlijk wil je dat weten op het
2206
01:25:43,240 --> 01:25:45,340
moment dat jij indirect gaat investeren in vastgoed.
2207
01:25:45,740 --> 01:25:47,840
Is mijn geld veilig bij die aanbieder?
2208
01:25:48,400 --> 01:25:50,740
En dat doe je in eerste instantie om
2209
01:25:50,740 --> 01:25:53,900
ja toch door te kijken naar bepaalde vastigheden.
2210
01:25:54,360 --> 01:25:55,900
Dus zorg dat je goed kijkt of ze
2211
01:25:55,900 --> 01:25:57,400
echt weten waar ze mee bezig zijn.
2212
01:25:57,680 --> 01:25:59,240
Daarna is het belangrijk om te kijken naar
2213
01:25:59,240 --> 01:26:00,100
hun track record.
2214
01:26:00,980 --> 01:26:03,340
Hebben ze in het verleden al succesvolle fondsen
2215
01:26:03,340 --> 01:26:03,960
opgericht?
2216
01:26:04,560 --> 01:26:06,780
Of zijn ze misschien op andere gebieden heel
2217
01:26:06,780 --> 01:26:08,000
erg succesvol geweest?
2218
01:26:08,360 --> 01:26:10,480
Hebben ze verstand van het product waar ze
2219
01:26:10,480 --> 01:26:11,140
mee bezig zijn?
2220
01:26:11,240 --> 01:26:12,580
Omdat ze daar al heel erg lang mee
2221
01:26:12,580 --> 01:26:13,000
werken.
2222
01:26:13,360 --> 01:26:14,580
Hebben ze daar veel kennis van?
2223
01:26:15,080 --> 01:26:17,400
Allemaal segmenten waar je naar kan kijken om
2224
01:26:17,400 --> 01:26:18,460
te kunnen beoordelen.
2225
01:26:18,820 --> 01:26:20,920
Is dit gewoon een solide investering?
2226
01:26:21,600 --> 01:26:23,120
Een ander belangrijk punt om naar te kijken
2227
01:26:23,120 --> 01:26:24,620
zijn er verborgen kosten.
2228
01:26:25,960 --> 01:26:30,700
Als je kijkt naar advertenties van fondsen dan
2229
01:26:30,700 --> 01:26:33,080
staan er altijd hele mooie rendementen.
2230
01:26:33,360 --> 01:26:34,880
Maar kijk heel erg goed naar de kleine
2231
01:26:34,880 --> 01:26:35,500
lettertjes.
2232
01:26:36,260 --> 01:26:39,760
Staat er gegarandeerd rendement of staat er geprognotiseerd
2233
01:26:39,760 --> 01:26:40,360
rendement?
2234
01:26:40,840 --> 01:26:42,820
Als het tegenvalt krijg je dan wel je
2235
01:26:42,820 --> 01:26:44,280
geld terug of niet je geld terug.
2236
01:26:44,800 --> 01:26:47,600
Dus heel erg belangrijk om niet alleen maar
2237
01:26:47,600 --> 01:26:49,460
op het rendement af te gaan.
2238
01:26:49,640 --> 01:26:51,660
Wat in een afbeelding of in een advertentie
2239
01:26:51,660 --> 01:26:52,720
gepubliceerd staat.
2240
01:26:52,720 --> 01:26:55,000
Maar kijk echt heel erg goed naar de
2241
01:26:55,000 --> 01:26:56,440
kleine lettertjes daaronder.
2242
01:26:57,020 --> 01:26:58,760
Bedenk ook hoe lang je je geld wil
2243
01:26:58,760 --> 01:26:59,340
vastzetten.
2244
01:27:00,060 --> 01:27:02,740
We hebben het over open-end fondsen gehad,
2245
01:27:02,900 --> 01:27:04,260
over closed-end fondsen.
2246
01:27:04,800 --> 01:27:07,120
Als we kijken naar de obligaties bij Fortus
2247
01:27:07,120 --> 01:27:09,880
dan is een looptijd daarvan drie jaar.
2248
01:27:10,320 --> 01:27:13,140
Dus bedenk ook van tevoren heel goed hoe
2249
01:27:13,140 --> 01:27:15,040
lang wil ik mijn geld vastzetten.
2250
01:27:15,480 --> 01:27:17,600
En dat is wel het mooie aan indirect
2251
01:27:17,600 --> 01:27:18,680
investeren in vastgoed.
2252
01:27:18,680 --> 01:27:20,740
Want we hebben het natuurlijk gehad over de
2253
01:27:20,740 --> 01:27:23,060
tijdelijke huurcontracten die niet meer mogelijk zijn.
2254
01:27:23,500 --> 01:27:26,820
Met indirect investeren in vastgoed teken je wel
2255
01:27:26,820 --> 01:27:28,200
altijd voor een bepaalde tijd.
2256
01:27:28,360 --> 01:27:29,940
En dat maakt het ook weer heel prettig
2257
01:27:29,940 --> 01:27:31,000
dat je dus gewoon weet.
2258
01:27:31,420 --> 01:27:33,500
Als ik hiervoor drie jaar teken dan krijg
2259
01:27:33,500 --> 01:27:36,000
ik over drie jaar weer beschikking over dat
2260
01:27:36,000 --> 01:27:36,460
vermogen.
2261
01:27:36,580 --> 01:27:37,820
En kan ik er dan weer mee beslissen
2262
01:27:37,820 --> 01:27:38,740
wat ik ermee wil doen.
2263
01:27:39,860 --> 01:27:43,520
En tenslotte iets wat ik zelf heel erg
2264
01:27:43,520 --> 01:27:46,620
prettig vind als aanbieder van een fonds.
2265
01:27:46,620 --> 01:27:48,260
Maak een persoonlijke afspraak.
2266
01:27:48,600 --> 01:27:50,500
Wij vinden het heel erg prettig om onze
2267
01:27:50,500 --> 01:27:52,420
investeerders gewoon persoonlijk te spreken.
2268
01:27:52,780 --> 01:27:55,760
Omdat je dan ook als investeerder zijnde heel
2269
01:27:55,760 --> 01:27:57,900
goed kan beoordelen.
2270
01:27:58,220 --> 01:27:59,980
Past dit bedrijf nou echt bij mij?
2271
01:28:00,800 --> 01:28:04,040
Indirect investeren is gewoon anders omdat je niet
2272
01:28:04,040 --> 01:28:05,480
dat vastgoed zelf in bezit hebt.
2273
01:28:05,600 --> 01:28:07,000
En daarom ga je dus op zoek naar
2274
01:28:07,000 --> 01:28:07,680
andere dingen.
2275
01:28:07,860 --> 01:28:10,140
Om toch dat gevoel van controle en veiligheid
2276
01:28:10,140 --> 01:28:10,600
te krijgen.
2277
01:28:11,260 --> 01:28:13,340
En dat doe je ook gewoon om echt
2278
01:28:13,340 --> 01:28:15,500
goed kennis te maken met het bedrijf.
2279
01:28:15,500 --> 01:28:18,140
En vaak zegt je onderbuikgevoel op dat moment
2280
01:28:18,140 --> 01:28:19,720
ook al genoeg als het klopt.
2281
01:28:20,060 --> 01:28:21,460
En je gevoel is goed dan is het
2282
01:28:21,460 --> 01:28:22,060
vaak ook goed.
2283
01:28:22,860 --> 01:28:24,800
Nou tot slot is het natuurlijk ook belangrijk
2284
01:28:24,800 --> 01:28:26,840
als je indirect in vastgoed investeert.
2285
01:28:27,000 --> 01:28:29,200
Om dan ook gewoon je rendementen in de
2286
01:28:29,200 --> 01:28:30,060
gaten te houden.
2287
01:28:30,460 --> 01:28:33,620
Zeker als je in verschillende fondsen investeert.
2288
01:28:33,720 --> 01:28:35,060
Of misschien doe je wel een beetje in
2289
01:28:35,060 --> 01:28:38,320
crowdfunding en een beetje in fondsen of andere
2290
01:28:38,320 --> 01:28:38,720
manieren.
2291
01:28:39,260 --> 01:28:41,820
Maar hou gewoon maandelijk je administratie bij.
2292
01:28:41,820 --> 01:28:44,420
En check of je elke maand netjes al
2293
01:28:44,420 --> 01:28:45,440
je rentes ontvangt.
2294
01:28:45,920 --> 01:28:48,200
En hou ook de groei van je vermogen
2295
01:28:48,200 --> 01:28:48,440
bij.
2296
01:28:55,080 --> 01:28:56,920
Nou de toekomst van vastgoedbeleggen.
2297
01:28:57,140 --> 01:29:00,260
Wat gaat de toekomst in Nederland ons brengen?
2298
01:29:00,800 --> 01:29:02,780
Ja dat is natuurlijk heel erg moeilijk om
2299
01:29:02,780 --> 01:29:03,640
te zeggen.
2300
01:29:03,900 --> 01:29:06,780
We zien echt nu een hele duidelijke verschuiving.
2301
01:29:06,980 --> 01:29:09,160
Dat de overheid heel erg veel grip op
2302
01:29:09,160 --> 01:29:10,440
die markt probeert te krijgen.
2303
01:29:11,100 --> 01:29:14,220
Je ziet dat ze eigenlijk de particuliere belegger
2304
01:29:14,220 --> 01:29:16,900
die echt die bij-to-let investeringen doen.
2305
01:29:16,900 --> 01:29:19,060
Dat ze die eigenlijk op dit moment liever
2306
01:29:19,060 --> 01:29:20,220
niet op de markt hebben.
2307
01:29:20,720 --> 01:29:22,380
Daarnaast zien we nu ook dat de rentes
2308
01:29:22,380 --> 01:29:23,360
heel erg hoog zijn.
2309
01:29:23,440 --> 01:29:24,860
De aankoopprijzen zijn hoog.
2310
01:29:25,200 --> 01:29:27,160
En dat maakt ook de variabelen om echt
2311
01:29:27,160 --> 01:29:28,700
in die bij-to-let markt te stappen.
2312
01:29:28,840 --> 01:29:30,260
Maakt dat minder interessant.
2313
01:29:31,480 --> 01:29:33,320
Dus als je echt kijkt wat is daar
2314
01:29:33,320 --> 01:29:34,060
in de toekomst.
2315
01:29:34,180 --> 01:29:37,180
Ja dan denk ik dat je echt nu
2316
01:29:37,180 --> 01:29:40,260
moet wachten met het aankopen voor de verhuur.
2317
01:29:40,560 --> 01:29:42,500
Dus wacht tot de koopprijzen dalen.
2318
01:29:43,020 --> 01:29:46,280
Wacht tot wet en regelgeving wellicht verandert weer.
2319
01:29:46,280 --> 01:29:49,940
En de huurprijzen of minder gereguleerd zijn.
2320
01:29:50,380 --> 01:29:52,520
Of dat de wet en regelgeving daarin weer
2321
01:29:52,520 --> 01:29:53,520
wat vrijer wordt.
2322
01:29:54,120 --> 01:29:56,920
Maar op dit moment is het gewoon niet
2323
01:29:56,920 --> 01:29:59,240
interessant om iets aan te kopen voor de
2324
01:29:59,240 --> 01:29:59,580
verhuur.
2325
01:29:59,640 --> 01:30:01,040
Omdat de cijfers gewoon niet kloppen.
2326
01:30:01,860 --> 01:30:03,620
Ga je dus kijken naar die projectontwikkeling.
2327
01:30:03,760 --> 01:30:05,400
Dan liggen daar dus wel heel erg veel
2328
01:30:05,400 --> 01:30:05,780
kansen.
2329
01:30:05,860 --> 01:30:07,420
Omdat we nu die krapte hebben op die
2330
01:30:07,420 --> 01:30:07,980
woningmarkt.
2331
01:30:08,060 --> 01:30:10,240
Er is heel veel behoefte aan extra woningen.
2332
01:30:10,680 --> 01:30:11,920
Er is echt een woningnood.
2333
01:30:12,240 --> 01:30:13,880
Dus de prijzen zijn ook best wel hoog.
2334
01:30:13,960 --> 01:30:15,520
Dus daar ligt op dit moment wel je
2335
01:30:15,520 --> 01:30:16,140
winstmodel.
2336
01:30:16,140 --> 01:30:18,820
Maar niet om dat als particuliere belegger zelf
2337
01:30:18,820 --> 01:30:19,120
te doen.
2338
01:30:19,260 --> 01:30:21,020
Dan moet je het echt op een indirecte
2339
01:30:21,020 --> 01:30:21,500
manier doen.
2340
01:30:22,000 --> 01:30:23,280
En wil je dat nou heel graag doen.
2341
01:30:23,480 --> 01:30:24,980
En wil je kennis maken met Fortes.
2342
01:30:25,160 --> 01:30:26,680
Dan kan je heel makkelijk met ons een
2343
01:30:26,680 --> 01:30:27,340
afspraak maken.
2344
01:30:27,760 --> 01:30:30,000
Wil jij indirect investeren in een vastgoed.
2345
01:30:30,320 --> 01:30:32,020
Dan ben je van harte welkom om met
2346
01:30:32,020 --> 01:30:33,060
mij een afspraak te maken.
2347
01:30:33,520 --> 01:30:36,500
Kan heel gemakkelijk via onze website www.fortes
2348
01:30:36,500 --> 01:30:38,620
.nl Of stuur een mailtje naar info en
2349
01:30:38,620 --> 01:30:41,820
fortes.nl En de koffie staat altijd voor
2350
01:30:41,820 --> 01:30:42,560
je klaar.
2351
01:30:42,600 --> 01:30:44,420
Bedankt voor het kijken naar mijn masterclass.
2352
01:30:44,420 --> 01:30:46,120
Ik hoop dat je er iets van geleerd
2353
01:30:46,120 --> 01:30:46,400
hebt.
2354
01:30:46,620 --> 01:30:47,940
Ook al is buy to let op dit
2355
01:30:47,940 --> 01:30:49,600
moment misschien niet echt heel erg interessant.
2356
01:30:50,440 --> 01:30:52,300
Wellicht heb ik je wel op ideeën gebracht
2357
01:30:52,300 --> 01:30:54,460
om misschien over een paar jaar een pand
2358
01:30:54,460 --> 01:30:55,800
aan te kopen voor de verhuur.
2359
01:30:56,320 --> 01:30:58,300
En ik hoop natuurlijk ook heel erg dat
2360
01:30:58,300 --> 01:31:01,320
je nog wel de kansen ziet van investeren
2361
01:31:01,320 --> 01:31:02,440
in vastgoed als product.
2362
01:31:02,800 --> 01:31:05,140
Maar dat nu op een andere manier doet.
2363
01:31:05,460 --> 01:31:07,420
En ja, dus door indirect te investeren in
2364
01:31:07,420 --> 01:31:07,840
vastgoed.
2365
01:31:08,160 --> 01:31:09,540
En dan hoop ik natuurlijk dat ik je
2366
01:31:09,540 --> 01:31:10,780
heel graag mag verwelkomen.
2367
01:31:11,160 --> 01:31:12,520
Maar heel erg bedankt voor het kijken.
2368
01:31:12,520 --> 01:31:13,820
En ik hoop dat jullie er iets van
2369
01:31:13,820 --> 01:31:14,540
opgestoken hebben.
173592
Can't find what you're looking for?
Get subtitles in any language from opensubtitles.com, and translate them here.
Afrikaans
Akan
Albanian
Amharic
Arabic
Armenian
Azerbaijani
Basque
Belarusian
Bemba
Bengali
Bihari
Bosnian
Breton
Bulgarian
Cambodian
Catalan
Cebuano
Cherokee
Chichewa
Chinese (Simplified)
Chinese (Traditional)
Corsican
Croatian
Czech
Danish
Dutch
Esperanto
Estonian
Faroese
Finnish
Galician
Georgian
German
Greek
Guarani
Haitian Creole
Hausa
Hawaiian
Hebrew
Hmong
Hungarian
Icelandic
Indonesian
Irish
Italian
Japanese
Kazakh
Kinyarwanda
Kirundi
Kongo
Korean
Krio (Sierra Leone)
Kurdish
Kyrgyz
Laothian
Latin
Latvian
Lithuanian
Luganda
Luo
Luxembourgish
Macedonian
Malagasy
Malay
Maltese
Maori
Mauritian Creole
Moldavian
Mongolian
Myanmar (Burmese)
Montenegrin
Nepali
Norwegian
Pashto
Persian
Polish
Portuguese (Brazil)
Portuguese (Portugal)
Quechua
Romanian
Romansh
Russian
Samoan
Scots Gaelic
Serbian
Sesotho
Setswana
Seychellois Creole
Shona
Sindhi
Sinhalese
Slovak
Slovenian
Somali
Spanish
Swedish
Tajik
Thai
Tigrinya
Tonga
Turkish
Turkmen
Ukrainian
Uzbek
Vietnamese
Welsh
Wolof